帖子主题: 【会计人关心事】案例巧析:如何规避多缴纳土地使用税的陷阱    发表于:2017-10-10 12:00:30

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案例背景:

在给一家顾问单位的税务检查的过程中,我们发现该公司合同约定2008年5月交付土地,占地面积10万平方米,当地的土地使用税为每平方米每年10元,该公司直到2010年5月份才计提缴纳城镇土地使用税200万元(10×10×2)。按照税法的规定,该公司城镇土地使用税延期缴纳了,应在交税的同时,在缴纳按天0.005%的滞纳金。

涉税政策及分析:

《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)中的第二条有规定:关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题:

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

按照上述税法的规定,则公司应在土地出让合同中约定的交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。

调研发现问题:

通过访谈,我们了解到该公司其实由于政府的原因,直到2010年2月份,政府才陆陆续续交土地交付该公司。财务人员因为担心税务风险上述200万元的城镇土地使用税也已经于2010年6月份足额缴纳。

企业没有在约定的时间内获得政府交付的土地,然而企业又必须按照税法的规定缴纳税金,是否有办法回避这个问题?

筹划建议:

我们给出的建议是,变更土地约定的交付日期,按照实际交付日期来确定新的约定交付日期,来实现按照约定土地交付日期来避免提前缴纳城镇土地使用税。

但是,实际问题来了,企业应该提供何种证据,才能让税务机关认可上述纳税建议,我们建议该公司与当地土地部门签署土地出让合同补充协议,按照真实交付日期变更交付日期;通过协调,公司成功获得变更协议,并获得税务机关认可,方案得以落地。

为了给大家未来遇到类似问题,如何与国土部门签订相关协议,我们提供该公司补充协议样板供大家参考。

实操落地补充样稿:

根据20××年×月×日,市政府分管领导对于国土资【20××】106号文件的批示精神,双方本着公平合理的原则,经协商一致,现就××地块出让事宜签订的《国有土地使用权出让合同》补充协议如下:

1、由于拆迁任务未能及时完成,导致编号××地块原定实际交付日期为2008年5月交付土地,实际交付日期为2010年5月8日;

2、因地块延期交付而调整土地出让金缴纳期间的,免收受让人该期间的土地违约金;

3、根据地块实际交付时间,调整地块开工时间为2010年6月31日,竣工日期为2012年12月31日。

咨询总结:

最后是和主管税务机关协调,良好的沟通加上合理的证据以及税法的支持,最后,该公司已经缴纳200万元的城镇土地使用税准予在以后年度抵扣。

最终这个案例能够成功,归结于几个方面:

1、业务真实性-政府交付的日期的确是晚于原合同约定的时间;

2、证据充分性-该客户成功于土地部门签署了土地出让合同的补充协议;

3、沟通有效性-与主管税务机关的沟通协调比较到位,有理有据,在满足国家税法的条件下,不让主管的税务承担风险,企业还可以降低税收负担;

程龙贵老师,注册会计师,财税工作18年。现担任某知名投资管理公司财务总监职务,负责公司的整体财税服务以及融资、预决算、战略决策等事宜。多年财税管理咨询,服务过超过100家咨询客户,积累了大量的客户及学员答疑案例。程老师热衷于“传道授业”,业余时间为多家房地产企业提供内训、咨询等全程深入服务。

很多人问过我,什么事情最能让我开心?什么事情最能让我有成就感,平心而论,当我将我所掌握的知识分享给更多人的时候,能够帮助更多人解决财务具体问题的时候是我最有存在感的时候,我不是一个多么伟大的人,可是我愿意跟你分享,我觉得税务管理工作是一门艺术,是众多技艺的综合,正是因为有难度所以才证明它存在的价值!滴水穿石,不是力量大,而是功夫深!!

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1楼  
发表于:2017-10-10 13:38:32 只看该作者
学会了吗?

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发表于:2017-10-10 14:17:23 只看该作者
一起加油

不会在失败中找出经验教训的人,他的通向成功的道路是遥远的
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发表于:2017-10-10 14:52:04 只看该作者
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发表于:2017-10-10 16:20:12 只看该作者
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5楼  
发表于:2017-10-10 22:47:09 只看该作者
不可以按照土地证签发日期吗?税局貌似也是默认土地证签发日期的

不努力怎知道自己有多优秀
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6楼  
发表于:2017-10-11 11:51:29 只看该作者

回复:5楼小七的帖子

税收政策是很明确的,在实务过程中,的确存在按照土地证签发日期来缴纳土地使用税的情况,税务征管机关也认可,但是,征管机关认可不等于稽查机关认可,也有很多稽查实务,事后稽查局补收滞纳金的案例。
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7楼  
发表于:2017-10-11 18:53:15 只看该作者
谢谢老师回复哦~

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8楼  
发表于:2017-10-11 18:54:06 只看该作者

回复:5楼小七的帖子

小七,看到了么,看看老师解决你的疑问了么~

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9楼  
发表于:2017-10-12 06:43:51 只看该作者

回复:6楼程龙贵老师的帖子

谢谢指点

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10楼  
发表于:2017-10-12 06:44:56 只看该作者

回复:8楼Ostar的帖子

嗯嗯看到了,谢谢啦,有你们真好

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11楼  
发表于:2017-10-12 08:31:27 只看该作者

注定在前行的路上收获人生的风彩。

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发表于:2017-10-12 10:51:19 只看该作者
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发表于:2017-10-12 11:27:29 只看该作者

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发表于:2017-10-12 12:20:49 只看该作者

做最好的自己,决断自己的命运,找准平衡点,做最应该做的事情,要做就做得最好,保持一颗年轻的心,确定目标全力以赴。
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发表于:2017-10-12 14:34:55 只看该作者
学习,谢谢分享

我相信自己功夫不负有心人,一定能够通过的
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发表于:2017-10-12 21:34:32 只看该作者
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