一、房产税法律制度一、房产税法律制度

1.计算公式：

1）自用（从价计征）

全年应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

2）从租（从租计征）

全年应纳税额=租金收入×12%（或4%）

2.税收优惠

1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税

PS：军队空余房产租赁收入暂免征收房产税

2）由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税

3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税

4）个人所有非营业用的房产免征房产税

5）经财政部批准免税的其他房产：

①毁损不堪居住的房屋和危险房屋→停止使用后免征房产税

②大修理连续停用半年以上→停用期间免征房产税

③基建工地临时房屋→施工期间免征房产税

④租金偏低的公房出租→免征房产税

⑤高校学生公寓→免征房产税

⑥非营利性医疗机构自用的房产→免征房产税

⑦老年服务机构自用的房产→免征房产税

⑧公租房、廉租房→免征房产税

⑨国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有的体育场馆，用于体育活动的房产→征房产税

⑩企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产

减半征收房产税

PS：⑨⑩用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%

6）自2019年1月1日至2021年12月31日，农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产、土地（不含办公区、生活区、商业餐饮区），暂免征收房产税
二、契税

1.计税依据

1）土地使用权的出让、出售和房屋买卖→不含增值税的成交价格

2）土地使用权、房屋的赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为→税务机关参照市场价格依法核定的价格

3）土地使用权、房屋互换→价格差额

PS：互换房屋价格不相等的，由多交付货币金额的一方缴纳契税，互换价格相等的，免征契税

4）以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让→补交的土地使用权出让费用或土地收益
三、土地增值税法律制度

1.计算公式

1）增值额=房地产转让收入-扣除项目金额

2）增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

3）应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

4）扣除项目

①出售新房

A.地价和相关税费：据实扣除（地价+契税）

B.房地产开发成本：据实扣除

C.房地产开发费用：

a.利息分摊：利息+（A+B）×5%

b.利息不能分摊：（A+B）×10%

D.与转让房地产有关的税金：城建税及教育费附加等（不包含允许抵扣的进项税额）

E.加计扣除：（A+B）×20%（仅房地产企业适用）

②出售旧房

A.房屋及建筑物的评估价

a.重置成本×成新率

b.无评估价可按购房发票金额每年加计5%

B.地价和相关税费：据实扣除

C.与转让房地产有关的税金：城建税、教育费附加、印花税

2.税收优惠

1）居民个人转让住房免征土地增值税

2）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税；超过20%的全额征收

3）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税

4）转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税