建设用地使用权的期限

1.期限

（1）以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

（2）以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：

①居住用地70年；

②工业用地50年；

③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

④商业、旅游、娱乐用地40年；

⑤综合或者其他用地50年。

（3）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

（4）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

（5）非住宅建设用地

①期满如需继续使用，应当至迟于届满前1年申请续期；

②准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；

③未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

提前收回

出现下列情形之一，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

（1）为公共利益需要使用土地；

（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地；

（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准；

（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地；

（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废。

抵押关系的各方当事人

所谓抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人（抵押人）不转移财产（抵押物）的占有，将该财产抵押给债权人（抵押权人），债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

抵押权的特性

1.从属性

（1）若无旨在担保的债权，担保物权不能成立；

（2）担保物权不能脱离所担保的债权单独转让，所担保的债权转让时，担保物权一并转让；

（3）担保物权随债的消灭而消灭。

2.附条件性

担保物权被有效设立后不能被马上行使；担保物权的行使以债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形为条件。

3.优先受偿性

（1）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。

建筑工程承包人工程价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

①同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。②质权与未登记的抵押权并存时，质权人优先于抵押权人受偿。

（2）流押条款无效

当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。

质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有（流质条款无效）。

4.不可分性

主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务；但第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意时，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。

土地

（1）土地所有权不得抵押；

（2）建设用地使用权可以抵押；

①以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。（房地一体原则）

②建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

（3）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。

①以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。

②乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

3.其他可以抵押的财产

（1）生产设备、原材料、半成品、产品；

（2）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（3）交通运输工具；

（4）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

4.其他不得用于抵押的财产

（1）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（2）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（3）依法被查封、扣押、监管的财产；

（4）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

抵押权担保的范围

1.抵押权所担保的债权范围

抵押权所担保的债权范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现担保物权的费用；当事人另有约定的，按照约定。

质权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现质权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

保证担保的责任范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同对责任范围另有约定的，从约定。

留置权担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用。

2.抵押物的范围

（1）抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

（2）物上代位性

担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿；被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

抵押权的效力

1.抵押物转让限制

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿或者提存；转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

2.抵押权的保全

（1）抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

（2）抵押人的行为造成抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少价值相当的担保；抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

3.抵押物孳息的收取

（1）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

（2）抵押权人所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

4.抵押与租赁

（1）出租在先，抵押在后

原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效（抵押物虽可折价、拍卖、变卖，但抵押物新所有权人无权要求承租人返还租赁物）。

（2）抵押在先，出租在后

①该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

②抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

抵押权的实现

1.以抵押物所得价款清偿债务时，须首先支付实现抵押权的费用，其次支付主债权的利息，最后支付主债权。

2.多个抵押权并存时的清偿顺序

（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。（2018年案例分析题）

（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿。

（3）抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。

（4）债权的到期时间与抵押权的顺位

①顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿；

②顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权；若所得价款不足以清偿顺位在先之抵押权，则顺位在后的抵押权消灭，其所担保的债权转化为普通债权。

3.变更抵押权的顺位

抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

动产的浮动抵押

1.经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

2.在浮动抵押中，抵押财产在下列情形发生时确定：

（1）债务履行期限届满，债权未实现；

（2）抵押人被宣告破产或者被撤销；

（3）当事人约定的实现抵押权的情形；

（4）严重影响债权实现的其他情形。

3.登记对抗

（1）浮动抵押之抵押权自合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）在动产浮动抵押的抵押财产确定之前，即使浮动抵押办理了登记，该抵押权也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

由于浮动抵押本身的制度设计就是允许抵押人在抵押期间正常开展经营活动，且买受人已付合理价款取走抵押财产的行为对抵押人承担抵押责任的财产并无损害，因此，不论抵押权是否已经登记，买受人对抵押权的存在是否知情，此类买受人的权利均优于浮动抵押权。

最高额抵押

1.为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额的限度内就该担保财产优先受偿。

2.抵押权人的债权在下列情况下确定：

（1）约定的债权确定期间届满；

（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设定之日起满2年后请求确定债权；

（3）新的债权不可能发生；

（4）抵押财产被查封、扣押；

（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（6）法律规定债权确定的其他情形。

质权的特殊效力

1.孳息

（1）质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外；所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

（2）以依法可以转让的股份、股票出质的，质权的效力及于股份、股票的法定孳息（例如，股息）。

2.质物的保管与保全

3.质物处分限制

（1）对质权人的限制：不得擅自使用、处分，不得擅自转质

①质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。

②质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。

（2）对出质人的限制

①基金份额、股权、应收账款出质后不得转让，知识产权中的财产权出质后不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。

②经同意转让或许可使用所得的价款应当向质权人提前清偿或者提存。

4.动产质权的优先性

质权与未登记的抵押权并存时，质权人优先于抵押权人受偿。

留置权

1.留置权属于法定的担保物权，但当事人可以约定排除留置权的适用；抵押权、质押权均为约定产生的担保物权。

2.留置权的成立条件

（1）债权人合法占有债务人的动产。

（2）债权已届清偿期

债权人的债权未届清偿期，其交付或返回所占有标的物的义务已届履行期的，不能行使留置权，但债权人能够证明债务人无支付能力的除外。

（3）债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

3.留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额；留置财产为不可分物的，留置权人可以就其留置物的全部行使留置权。

4.留置权人有权收取留置财产的孳息，所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

5.宽限期

（1）留置权人与债务人可以约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人2个月以上履行债务的期限，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。

（2）债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后（而非“宽限期届满后”）行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。

6.留置权的优先性

同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

要约应当同时符合下列规定：

①内容具体确定；

②表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。

当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

（2）要约邀请

寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等，性质为要约邀请；但商业广告的内容符合要约的规定，如悬赏广告，则视为要约。

拾得人虽不能取得遗失物的所有权，却可享有费用偿还请求权，在遗失人发出悬赏广告时，归还遗失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权。

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

（3）承诺是受要约人同意要约的意思表示。

2.实质性变更

（1）受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约；

（2）受要约人对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。

要约到达受要约人时生效；承诺自通知到达要约人时生效。

采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效；当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。

承诺不需要通知的，自根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。

撤回、撤销与失效

（1）要约、承诺的撤回

撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人；撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人，即在承诺生效之前到达要约人。

（2）要约的撤销

承诺生效，合同成立；因此，承诺不存在撤销的问题。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前（而非“承诺生效之前”）到达受要约人，但下列情形下的要约不得撤销：

①要约人确定了承诺期限的；

②以其他形式明示要约不可撤销的；

③受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。

（3）要约的失效

①拒绝要约的通知到达要约人；

②要约人依法撤销（而非“撤回”）要约；

③承诺期限届满，受要约人未作出承诺；

④受要约人对要约的内容作出实质性变更。

合同的成立

（一）合同成立的时间

1.诺成合同VS实践合同

（1）诺成合同

①诺成合同是指当事人意思表示一致即可认定合同成立的合同。

②一般情况下，承诺生效时合同成立。

③当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章（或者摁手印）时合同成立；如双方当事人未同时在合同书上签字或盖章的，则以当事人中最后一方签字或盖章的时间为合同的成立时间。

（2）实践合同

实践合同是指在当事人意思表示一致以外，尚需有实际交付标的物或者有其他现实给付行为才能成立的合同。常见的实践合同有保管合同、自然人之间的借贷合同、定金合同。

2.实际履行原则

如果当事人未采用法律要求或者当事人约定的书面形式、合同书形式订立合同，或者当事人没有在合同书上签字盖章的，只要一方当事人履行了主要义务，对方接受的，合同仍然成立。

（二）合同成立的地点

1.一般情况下，承诺生效的地点为合同成立的地点。

2.采用数据电文形式订立合同的，收件人（要约人）的主营业地为合同成立的地点，没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，按照约定。

3.当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点；如双方当事人未在同一地点签字或盖章，则以当事人中最后一方签字或盖章的地点为合同成立的地点。

4.采用书面形式订立合同，合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的，约定的签订地为合同签订地；合同没有约定签订地，双方当事人签字或者盖章不在同一地点的，最后签字或者盖章的地点为合同签订地。

合同的生效

1.依法成立的合同，原则上自成立时生效；当事人对合同的效力可以附条件或者附期限。

2.法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，在依照其规定办理批准、登记等手续后生效。

当事人在外商投资企业设立、变更等过程中订立的合同，依法律、行政法规的规定应当经外商投资企业审批机关批准后才生效的，自批准之日起生效；未经批准的，人民法院应当认定该合同未生效。当事人请求确认该合同无效的，人民法院不予支持。

对“限制进出口”的技术，实行许可证管理。技术进出口经许可的，由商务部颁发技术进出口许可证，该技术进出口合同自许可证颁发之日起生效。

3.法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物的所有权及其他物权不能转移。

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。

当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

外商投资企业股东与债权人订立的股权质押合同，除法律、行政法规另有规定或者合同另有约定外，自成立时生效；未办理质权登记的，不影响股权质押合同的效力；当事人仅以股权质押合同未经外商投资企业审批机关批准为由主张合同无效或未生效的，人民法院不予支持。

以“自由进出口”的技术，实行合同登记制度；但该技术进出口合同自依法成立时生效，不以登记作为合同生效的条件。

合同的特殊条款

1.免责条款

合同当事人可以自愿订立免责条款，但合同中的下列免责条款无效：

（1）造成对方人身伤害的；

（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

2.格式条款

（1）格式条款的解释

①对格式条款的理解发生争议的，应当按照字面含义及通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；

②格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

（2）格式条款提供方的说明义务

①提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；

②提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。

（3）格式条款的无效

①格式条款具有合同无效和免责条款无效的情形时无效；

②提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款（“霸王条款”）无效。

合同约定不明时的处理

1．总原则

合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

2．具体规则

根据上述“总原则”仍不能确定的，依照下列规则确定：

（1）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（2）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

（3）履行地点不明确的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

双务合同履行中的抗辩权

1．同时履行抗辩权

当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其对自己提出的履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。（2016年案例分析题）

2．先履行抗辩权

当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

3．不安抗辩权

（1）适用情形

应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情况之一的，可以行使不安抗辩权，中止合同履行：

①经营状况严重恶化；

②转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

③丧失商业信誉；

④有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

（2）行使程序

当事人在中止履行合同后，应当及时通知对方，对方提供适当担保的，应当恢复履行；如果对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

双务合同履行中的抗辩权应当在同一双务合同的双方当事人中进行，不能跨合同进行抗辩。例如，甲欠乙房租（租赁合同），乙欠甲货款（买卖合同），甲不能以乙未付货款为由主张行使同时履行抗辩权，拒绝支付房租。

“先诉抗辩权”是一般保证人的权利是指在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，保证人对债权人可拒绝承担保证责任。

1．基本法条

债权人代位权是指债务人怠于行使其对第三人（次债务人）享有的到期债权，危及债权人债权实现时，债权人为保障自己的债权，可以自己的名义代位行使债务人对次债务人的债权的权利。

2．行使条件

（1）债权人对债务人的债权合法，债务人对第三人的债权也合法。

（2）债务人不以诉讼方式或者仲裁方式向次债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权（怠于行使其到期债权），对债权人造成损害。

（3）债务人的债权已到期，债权人的债权已到期。

（4）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。

【提示1】所谓专属于债务人自身的债权是指基于扶养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给付请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利。

【提示2】“债权人的债权”不受是否专属于债权人自身的限制。例如，甲欠乙钱，乙欠丙钱，丙向甲主张债权人代位权，要求乙对甲的债权应当非专属于乙自身，而不需要考虑丙对乙的债权是否专属于丙自身。

3．债权人代位权诉讼

（1）债权人是原告，次债务人是被告，债务人为诉讼上的第三人。

（2）如果债权人胜诉的，由次债务人承担诉讼费用，且从实现的债权中优先支付，其他必要费用则由债务人承担。

（3）债权人代位权诉讼由被告（次债务人）住所地人民法院管辖。

4．债权人代位权行使的法律效果

（1）经人民法院审理后认定债权人代位权成立的，由次债务人向债权人履行清偿义务，债权人与债务人、债务人与次债务人之间相应的债权债务关系即予消灭。

（2）债权人的债权就代位权行使的结果有优先受偿权利。

（3）在债权人代位权诉讼中，次债务人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。