帖子主题: [微学习笔记] 【主观题】每日一练——投资性房地产会计处理    发表于:Sat Oct 07 11:00:35 CST 2017

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投资性房地产会计处理

  【例题 综合题】A公司以成本模式对投资性房地产进行后续计量,2×16年至2×18年发生如下与投资性房地产有关的业务:

  (1)2×15年12月31日将一项自用厂房用于出租,租赁期为3年,每年租金250万元于下年起每年年末收取。该厂房为2×14年11月10日以银行存款2500万元购入,发生直接相关税费150万元,另外购入后发生资本化的装修费500万元,2×14年12月31日达到预定可使用状态,该厂房预计使用寿命为20年,预计净残值150万元,采用年限平均法计提折旧,2×15年12月31日前未发生减值。2×16年年末也未发现减值迹象。

  (2)2×17年12月31日A公司经测试表明该厂房公允价值减去处置费用后的净额为2250万元,预计未来现金流量现值为2500万元。假定计提减值后折旧方法、折旧年限均未发生变化,预计净残值为0。

  (3)2×18年12月31日租赁期届满,承租人与A公司续租并要求A公司对该厂房进行改扩建,改扩建过程中发生符合资本化条件的支出200万元,以银行存款支付。2×19年3月31日,改扩建工程完工。

  要求:根据上述业务,不考虑其他因素,编制A公司与该项投资性房地产相关的会计分录。(计算结果保留两位小数,答案中的金额单位万元表示)

  【答案】

  2×15年12月31日转换日:

  借:投资性房地产                  3150

  累计折旧                     150

  贷:固定资产                    3150

  投资性房地产累计折旧               150

  2×16年年末确认租金收入:

  借:银行存款                     250

  贷:其他业务收入                   250

  2×16年计提折旧:

  借:其他业务成本          150[(3150-150)/20]

  贷:投资性房地产累计折旧               150

  2×17年确认租金收入:

  借:银行存款                     250

  贷:其他业务收入                   250

  2×17年计提折旧:

  借:其他业务成本          150[(3150-150)/20]

  贷:投资性房地产累计折旧               150

  2×17年年末计提减值准备前资产的账面价值=3150-150-150-150=2700(万元);

  2×17年12月31日A公司测试表明该厂房公允价值减去处置费用后的净额为2250万元,预计未来现金流量现值为2500万元,因此,可收回金额为2500万元。账面价值大于可收回金额,需确认资产减值损失。

  2×17年年末确认减值损失:

  借:资产减值损失                   200

  贷:投资性房地产减值准备         200(2700-2500)

  2×17年12月31日计提减值准备后,投资性房地产的账面价值为2500万元。

  2×18年确认租金收入:

  借:银行存款                     250

  贷:其他业务收入                   250

  2×18年计提折旧:

  借:其他业务成本            147.06(2500/17)

  贷:投资性房地产累计折旧             147.06

  2×19年1月1日进行改扩建:

  借:投资性房地产——在建             2352.94

  投资性房地产累计折旧   597.06(150+150+150+147.06)

  投资性房地产减值准备               200

  贷:投资性房地产                  3150

  改扩建支出:

  借:投资性房地产——在建               200

  贷:银行存款                     200

  改扩建完工:

  借:投资性房地产                 2552.94

  贷:投资性房地产——在建             2552.94

  【解题思路】本题关键词为“投资性房地产会计处理”。梳理做题思路:

  ①自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产,应将固定资产的账面价值转入投资性房地产的账面价值,固定资产的累计折旧和减值准备对应结转为投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备。

  ②投资性房地产改扩建时,应将投资性房地产的账面价值转入“投资性房地产——在建”科目。

 

一步步向前走,一点点往上爬,攀登自己的珠穆朗玛。不劳苦,无所得。
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发表于:2017-10-07 11:02:07 只看该作者
天生我材必有用,千金散尽还复来。不管遇到怎样的艰难挫折,我们都不能放弃,不能丧失自我。注会备考路途漫漫,但庆幸我们还可以携手同行。

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发表于:2017-10-08 13:43:41 只看该作者

可供出售金融资产

  【例题 综合题】新华公司于2015年1月1日从证券市场上购入M公司当日发行的债券作为可供出售金融资产核算,该债券期限为4年、票面年利率为5%、到期一次归还本金和利息,到期日为2019年1月1日。购入债券时的实际年利率为6%。新华公司购入债券的面值总额为1000万元,实际支付价款950万元,另支付相关交易费用0.52万元。假定利息按单利计算,按年计提利息。2015年12月31日,该债券的公允价值为950万元,新华公司预计该下跌是暂时性的。2016年12月31日,该债券的公允价值为700万元并预计将继续下降。2017年1月20日,新华公司将该债券全部出售,取得款项825万元存入银行。假定不考虑其他因素影响。

  要求:编制新华公司从2015年1月1日至2017年1月20日与上述经济业务有关的会计分录。

  (答案中的金额单位用万元表示,计算结果保留两位小数)

  【答案】

  (1)2015年1月1日

  可供出售金融资产的入账价值=950+0.52=950.52(万元)。

  借:可供出售金融资产——成本            1000

  贷:银行存款                   950.52

  可供出售金融资产——利息调整           49.48

  (2)2015年12月31日

  应确认的投资收益=950.52×6%=57.03(万元),“可供出售金融资产——利息调整”科目借方摊销额=57.03-50=7.03(万元)。

  借:可供出售金融资产——应计利息           50

  ——利息调整          7.03

  贷:投资收益                    57.03

  期末可供出售金融资产摊余成本=(950.52+50+7.03)=1007.55(万元),公允价值为950万元,应确认的公允价值变动金额=1007.55-950=57.55(万元)。

  借:其他综合收益                  57.55

  贷:可供出售金融资产——公允价值变动        57.55

  (3)2016年12月31日

  应确认的投资收益=1007.55×6%=60.45(万元),“可供出售金融资产——利息调整”科目借方摊销额=60.45-50=10.45(万元)。

  【提示】在计算2016年年初摊余成本时,不应考虑2015年12月31日确认的公允价值变动的金额。

  借:可供出售金融资产——应计利息           50

  ——利息调整          10.45

  贷:投资收益                    60.45

  可供出售金融资产计提减值准备前的账面价值=950+50+10.45=1010.45(万元),公允价值为700万元,应确认的“可供出售金融资产——公允价值变动”金额=1010.45-700=310.45(万元),同时原确认的累计公允价值变动损失应转入资产减值损失,即应确认的资产减值损失=310.45+57.55=368(万元)。

  借:资产减值损失                   368

  贷:可供出售金融资产——公允价值变动       310.45

  其他综合收益                  57.55

  (4)2017年1月20日

  借:银行存款                     825

  可供出售金融资产——公允价值变动         368

  ——利息调整           32

  (49.48-7.03-10.45)

  贷:可供出售金融资产——成本             1000

  ——应计利息            100

  投资收益                     125

  【解题思路】

项目

账务处理

①企业取得可供出售金融资产时

借:可供出售金融资产——成本(面值)

          ——利息调整(差额,也可能在贷方)

  应收利息(或可供出售金融资产——应计利息)

 贷:银行存款等

②资产负债表日计提利息

借:应收利息(分期付息债券按票面利率计算的利息)

  可供出售金融资产——应计利息(到期一次还本付息债券按票面利率计算的利息)

 贷:投资收益(可供出售金融债券投资的摊余成本和实际利率计算确定的利息收入)

   可供出售金融资产——利息调整(差额,也可能在借方)

③资产负债表日公允价值正常变动

借:可供出售金融资产——公允价值变动

 贷:其他综合收益

或相反分录

④可供出售金融资产发生减值时

借:资产减值损失

 贷:其他综合收益(从所有者权益中转出原计入到其他综合收益的累计损失金额,若为累计收益,则在借方)

   可供出售金融资产——公允价值变动

⑤出售可供出售金融资产

借:银行存款

 贷:可供出售金融资产

   投资收益

同时:

借:其他综合收益

 贷:投资收益

若为累计损失,则作相反分录


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【知识点】长期股权投资初始计量

  【例题 计算分析题】甲公司、乙公司2×12年度和2×13年度的有关交易或事项如下:

  2×12年6月12日,经乙公司股东会同意,甲公司与乙公司的股东A签订股权转让协议。有关资料如下:

  (1)以评估后的2×12年6月20日乙公司净资产的评估价值为基础,甲公司以7600万元的价格取得乙公司15%的股权并对乙公司有重大影响;协议批准后于7月1日甲公司向A支付了全部款项,并于当日办理了乙公司的股权变更手续。

  (2)2×12年7月1日,乙公司可辨认净资产公允价值为44000万元。

  (3)2×12年7月至12月,乙公司利润表中实现净利润2400万元,其他综合收益增加600万元(可转损益),按照投资时乙公司可辨认净资产公允价值持续计算的乙公司净利润为1640万元。2×13年1月至6月乙公司利润表中实现净利润3200万元,按照投资时乙公司可辨认净资产公允价值持续计算的乙公司净利润为2840万元,未发生其他所有者权益变动。

  (4)2×13年5月10日,甲公司与乙公司的股东B签订协议,甲公司以一宗土地使用权作为对价购买B持有的乙公司40%股权并对其实施控制(非同一控制下的企业合并)。2×13年5月28日该协议获批准。2×13年7月1日,甲公司与B办理完成了土地使用权变更手续,当日该项土地使用权账面价值17600万元,公允价值28400万元。

  (5)2×13年7月1日,乙公司可辨认净资产公允价值为60000万元,原甲公司持有乙公司15%股权的公允价值为9000万元。

  假定:不考虑相关税费及其他因素的影响。

  要求:

  (1)计算甲公司个别报表上对乙公司长期股权投资2×12年7月至12月应确认的投资收益及该项投资2×12年12月31日的账面价值;

  (2)计算甲公司个别报表上对乙公司长期股权投资2×13年1月至6月应确认的投资收益及该项投资2×13年6月30日的账面价值;

  (3)计算甲公司2×13年7月1日取得乙公司40%长期股权投资后个别报表上该项长期股权投资账面价值以及甲公司因该项交易应确认的收益;

  (4)计算甲公司在编制购买日2×13年7月1日合并财务报表时因购买乙公司股权应确认的以下项目金额:①投资收益;②购买日长期股权投资的金额;③商誉。

  【答案】

  (1)2×12年7月至12月个别报表应确认的投资收益=1640×15%=246(万元);

  2×12年12月31日个别报表该项长期股权投资账面价值=7600+246+600×15%=7936(万元);

  (2)2×13年1月至6月个别报表应确认的投资收益=2840×15%=426(万元);

  2×13年6月30日个别报表该项长期股权投资账面价值=7936+426=8362(万元);

  (3)2×13年7月1日取得乙公司40%长期股权投资后个别报表上该项长期股权投资账面价值=8362+28400=36762(万元);

  2×13年7月1日甲公司因该项交易应确认的收益=28400-17600=10800(万元);

  (4)甲公司在编制购买日合并财务报表时因购买乙公司股权应确认的项目:

  ①投资收益=(9000-8362)+(600×15%)=638+90=728(万元);

  ②购买日应抵销长期股权投资的金额=9000+28400=37400(万元);

  ③商誉=37400-60000×(15%+40%)=4400(万元)。

  【解题思路】

  (1)

  ①权益法核算的长期股权投资,首先应考虑初始投资成本的调整,本题这里初始投资成本7600万元,大于投资时应享有被投资方可辨认净资产公允价值份额6600万元(44000×15%),故不调整初始投资成本;

  ②对于权益法核算的长期股权投资,如果投资时被投资方相关资产和负债账面价值与公允价值不等,或者存在内部交易,我们应该以调整以后的净利润确认投资收益,本题这里直接给出了按照投资日公允价值计算的净利润1640万元和2840万元,那么应该以这个金额计算确认投资收益,而不是乙公司个别财务报表计算实现的净利润金额;

  ③持有期间乙公司其他所有者权益变动,我们应该按照持股比例确认对应份额。最终经过上述调整以后的长期股权投资是其账面价值金额;

  (2)以非现金资产再次追加投资形成非同一控制下企业合并,应以付出非现金资产的公允价值作为新增投资成本,付出无形资产的公允价值28400万元和其账面价值17600万元的差额计入处置无形资产损益营业外收入当中。

  原权益法核算下的长期股权投资与购买日的账面价值+新增对价的公允价值=购买日长期股权投资的初始投资成本。

  (3)合并财务报表对原投资应按购买日的公允价值重新计量,其公允价值与账面价值的差额计入投资收益;

  因此合并财务报表的合并成本=原投资于购买日的公允价值+新增对价的公允价值,同时需要将原投资权益法下确认的其他综合收益(可转损益部分)转出,视同将原投资对外出售的思路理解。

  商誉=合并成本-购买日被购买方可辨认净资产公允价值×持股比例。


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