投资性房地产

一、外购（与固定资产基本相同）

　　企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
　　
二、投资性房地产的后续计量
　　同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

三、投资性房地产的转换

成本模式下的转换	公允价值模式下的转换
借：投资性房地产 　　累计折旧 　　贷：固定资产 　　　　投资性房地产累计折旧	借：投资性房地产——成本 　　累计折旧 　　公允价值变动损益 　　贷：固定资产 　　　　其他综合收益
借：其他业务成本 　　贷：投资性房地产累计折旧 借：银行存款 　　贷：其他业务收入	借：投资性房地产——公允价值变动 　　贷：公允价值变动损益 借：银行存款 　　贷：其他业务收入
借：固定资产　　 　　投资性房地产累计折旧 　　贷：投资性房地产　 　　　　累计折旧	借：固定资产　　 　　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　　——公允价值变动 　　　　公允价值变动损益

投资性房地产有关的后续支出及计量模式的变更：
一、后续支出
　　1、资本化的后续支出通过“投资性房地产——在建”核算。
　　2、费用化的后续支出，应当在发生时计入其他业务成本。
　　
二、投资性房地产后续计量模式的变更
　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
　　成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

投资性房地产的处置

　　

成本模式	公允价值模式
借：银行存款 　　贷：其他业务收入 借：其他业务成本 　　投资性房地产累计折旧 　　贷：投资性房地产	借：银行存款 　　贷：其他业务收入 借：其他业务成本 　　公允价值变动损益 　　其他综合收益 　　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　　——公允价值变动

长投啦，最难啃的骨头，谁有好的学习方法吗？请不吝赐教！

长期股权投资的初始计量：

控 制		对被投资企业有共同控制或重大影响
同一控制下企业合并	非同一控制下企业合并
初始计量：应当在合并日按照所取得的被合并方在最终控制方合并财务报表中的净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。	初始计量：公允价值即： 合并成本＝支付的现金或非现金资产的含税公允价值＋发行的权益性证券的公允价值	初始计量：支付价款或含税公允价值＋直接相关税费
后续计量：成本法	后续计量：成本法	后续计量：权益法

合并方式以外的其他方式取得的长期股权投资

1、支付现金方式：
按实际支付的购买价款作为初始投资成本，包括与取得长投直接的相关费用，税金以及其他必要支出，但不包括应自被投资单位取得的已宣告但尚未发放的现金股利。
2、以发行权益性证券取得：
应按权益性证券的公允价值作为初始投资成本，但不包括自被投资单位取得的现金股利和利润；为发行权益性证券支付的佣金手续费等直接相关费用，不构成长投的初始成本，应自发行的权益性证券的溢价收入中扣除，溢价收入不足冲减的，应依次冲减盈余公积和未分配利润。

昨天论坛上看了一篇文章，一位考友写的，感觉一部分内容值得借鉴，比如，找到适合自己的老师，适合自己的学习方法，不要把考试想象成有多难，让学习越学越轻松越有激情才能更好的接受新知识等等，但是他居然用两个月时间突击了三科居然都考过，还说自己是学渣本人实在是望尘莫及，也许就像他自己说的，脑回路比较清晰吧，这个对我来说是硬伤好不好，直到今天还在想如何解决这个问题，走了，找解药去！

题目太文艺了

常见的计量属性包括：历史成本、现值、可变现净值、重置成本、公允价值。今天补充一个知识点：公允价值计量

常见的体现公允价值计量属性的事项有：
　　（1）交易性金融资产的期末计量；
　　（2）投资性房地产的后续计量口径选择之一；
　　（3）可供出售金融资产的期末计量；
　　（4）融资租入固定资产入账口径选择之一；
　　（5）交易性金融负债的期末计量。

对于企业合并形成的长期股权投资的初始计量，今天又复习了一下，把表格列的更加具体一些，忘性太大了

事项	同一控制下	非同一控制下
初始计量	在合并日按照所取得的被合并方在最终控制方合并财务报表中的净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本	按公允价值（合并成本），作为长期股权投资的初始投资成本
支付对价的差额	长期股权投资的初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产及所承担债务账面价值之间的差额；合并方以发行权益性工具作为合并对价的，应按发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资的初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额：均应当调整资本公积（资本溢价或股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润	付出非现金资产公允价值与账面价值的差额计入损益
发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用	应当于发生时计入当期损益
合并方或购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用	与发行权益性工具作为合并对价直接相关的交易费用，应当冲减资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。 与发行债务性工具作为合并对价直接相关的交易费用，应当计入债务性工具的初始确认金额
商誉	不会产生新的商誉	可能会产生新的商誉

长期股权投资的后续计量：

长期股权投资在持有期间，根据投资方对被投资单位的影响程度分别采用成本法及权益法进行核算。

1、对子公司的长期股权投资应当按成本法核算，

2、对合营企业、联营企业的长期股权投资应当按权益法核算，不允许选择按照金融工具确认和计量准则进行会计处理。

上张图：

长投成本法：

1、适用范围
　　投资方持有的对子公司投资应当采用成本法核算，投资方为投资性主体且子公司不纳入其合并财务报表的除外。投资方在判断对被投资单位是否具有控制时，应综合考虑直接持有的股权和通过子公司间接持有的股权。在个别财务报表中，投资方进行成本法核算时，应仅考虑直接持有的股权份额。

2、具体会计核算
　　采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本的公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资的账面价值。被投资单位宣告分派现金股利或利润的，投资方根据应享有的部分确认当期投资收益。

年年都考的长投，权益法核算是最基础也是最最重点的部分，分别涉及“投资成本”、“损益调整”、“其他综合收益”、“其他权益变动”等明细科目，既然年年要考到，我们也没有必要逃避，这块骨头虽然难啃，也要一点点把它吃透。。。

长期股权投资的后续计量——权益法
　　一般针对合营企业和联营企业的投资应。投资方在判断对被投资单位是否具有共同控制、重大影响时，应综合考虑直接持有的股权和通过子公司间接持有的股权。在综合考虑直接持有的股权和通过子公司间接持有的股权后，如果认定投资方在被投资单位拥有共同控制或重大影响：

   1、在个别财务报表中，投资方进行权益法核算时，应仅考虑直接持有的股权份额；

   2、在合并财务报表中，投资方进行权益法核算时，应同时考虑直接持有和间接持有的份额。
　　

长期股权投资-权益法-投资成本：
　　1、初始投资成本大于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，该部分差额是投资方在取得投资过程中通过作价体现出的与所取得股权份额相对应的商誉价值，这种情况下不要求对长期股权投资的成本进行调整。
　　2、初始投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，两者之间的差额体现为双方在交易作价过程中转让方的让步，该部分经济利益流入应计入取得投资当期的营业外收入，同时调整增加长期股权投资的账面价值。分录为：
　　借：长期股权投资——投资成本
　　　　贷：营业外收入

长期股权投-权益法-损益调整
　　1、对被投资单位实现的净损益的调整
　　采用权益法核算的长期股权投资，在确认应享有（或分担）被投资单位的净利润（或净亏损）时，在被投资单位账面净利润的基础上，应考虑以下因素的影响进行适当调整：
　　（1）被投资单位采用的会计政策和会计期间与投资方不一致的，应按投资方的会计政策和会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，在此基础上确定被投资单位的损益。

　　（2）以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产等的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额，以及有关资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响。
　　（3）如果被投资单位发行了分类为权益的可累积优先股等类似的权益工具，无论被投资单位是否宣告分配优先股股利，投资方计算应享有被投资单位的净利润时，均应将归属于其他投资方的累积优先股股利予以扣除。
　　根据被投资单位实现的经调整后的净利润计算应享有的份额
　　借：长期股权投资——损益调整
　　　　贷：投资收益

    （4）对于投资方与其联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益应予抵销。（抵消未实现的）