帖子主题: [税务探讨] 房产税筹划小案例    发表于:Thu Apr 06 14:22:40 CST 2017

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房产税的计税方法分为从价计征和从租计征。

其中,从价计征的计税依据为:

1、 按照房产原值一次减除10%-30%的扣除后的余值;

2、 无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等;

3、 独立的地下建筑物在进行10%-30%的扣除前先对房产原值进行确定;

(1)     地下建筑物为工业用途的,以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值;

(2)     地下建筑物为商业用途及其他用途的,以房屋原价的70%-80%为应税房产原值。

410%-30%的具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。

计算公式为:

应纳税额=应税房产原值*1-原值扣除比例)*1.2%

从租计征的计税依据:

1、 租金收入

2、 以劳务或其他形式为报酬抵付租金收入的,按当地同类房产租金水平确定;

3、 个人出租住房,按4%的税率征收房产税;

4、 出租的地下建筑物,按出租地上建筑物的有关规定计税。

税收筹划空间分析:

1、 税率

因从价计征和从租计征的税率不一致,因税率差异造成的税收筹划空间为:

(房屋原价+土地)*1-原值扣除比率)*1.2%=租金收入*12%

也就是说从价计征和从租计征的临界点为(房屋原价+土地)*1-原值扣除比率)=租金收入*10.

当(房屋原价+土地)*1-原值扣除比率)>10倍租金收入的时候,出租缴纳的房产税较少;

  当(房屋原价+土地)*1-原值扣除比率)<10倍租金收入的时候,自用缴纳的房产税较少.

例如,我集团在上海持有一套房产,价值3亿元,如果按照自己持有使用的话,年度需要缴纳的房产税为30000*1.2%*1-30%=252万元;而如果我们将房产出租的话,缴纳的房产税约为31万元(1800㎡,4//天)

两者之间的差额为252-31=221万元。

这样,我们就可以操作将房产出租给关联公司,使之符合从租计征的条件。

2、 地下建筑物的房产税筹划空间

独立的地下建筑物在进行10%-30%的扣除前先对房产原值进行确定;

地下建筑物为工业用途的,以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值;

地下建筑物为商业用途及其他用途的,以房屋原价的70%-80%为应税房产原值。

因地下建筑物用途不同,房屋原值的折扣比率是不一样的。而将地下建筑物出租时,则按照从租计征,没有任何折扣。

所以,我们可以根据实际情况采用不同的房屋使用方式。

同一地下建筑物,可以自己生产使用,可以出租,在取得收入一致的情况下,通过计算不同用途下需要缴纳的增值税、附加税、房产税等,来测算最合适的方案。

例如,甲公司持有一处地下建筑物,该建筑物可以用来本单位生产使用,也可以将该处房产出租。那么,假设无论是生产经营还是出租都可以取得年收入100万元。假设甲公司为小规模纳税人,房产原值500万元,地下建筑物按50%原值计算,房屋原值扣除率30%

方案一:生产经营自用收益

=100-100*3%1+7%+3%-500*1-60%*1-30%*1.2%=95.02万元

方案二:出租

=100-100*3%1+7%+3%-100*12%=84.7万元

上述两个方案比较可以看出,地下建筑物用途不同对于房产所有人的收益影响。

财务人员,要熟悉掌握税法,在税法的合理范围内进行税收筹划,选择最有益的方式使用房产,实现房产的保值增值。

 

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楼主多发此类干货文章,谢谢分享

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学习啦

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谢谢
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