帖子主题: 筹划将租金收入分拆为物业管理费?其中的涉税风险要清楚!  发表于:2018-10-09 23:44:01

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公司房产用于出租,老板心中始终有个坎难迈:租金收入要按12%的税率计算缴纳房产税。比如,房产租金收入为1000000元,房产税就要交120000元。于是,很多老板就寻找筹划专家,探求避税法宝,尝试着减少房产税的纳税方案。

目前,筹划机构的通常做法是,将租金收入分拆成物业管理费,例如,将实际的租金1000000元收入分拆成两部分:一部分为房屋租金600000元,一部分为物业管理费收入400000元。物业管理费收入不申报缴纳房产税,可以少缴房产税400000*12%=48000元,节税的力度那是相当大的。可是,真有这么好的事?只要将租赁合同改一改就能省很多税?有这种情况的朋友们要注意了,这可是收益与风险并存的!

风险一:公司未提供任何物业管理服务而在租赁合同中约定物业管理费收入,容易被查定性为偷税的风险!

物业管理,包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序等。如果公司只是将房产这一场地出租,房屋的维护保养、卫生、安保等服务由租户自行解决,那么在合同中约定的物业管理费收入事实上是没有经济实质内容的,这在税务上可能就会被定性故意分拆房产税应税收入少缴房产税,离偷税也就不远了。一但被查,少不了补税、罚款和滞纳金,补救的成本那是相当大的。

风险二:公司没有物业管理资质而取得物业管理费收入,容易被系统扫描成疑点的风险!

按照《物业管理条例》第三十二条规定,从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。对于没有资质而取得物业管理费收入的企业,本身违反了上述物业管理的有关规定。在大数据风险管理时代,通过数据的比对分析,税务系统很容易就能识别出企业经营范围与实际收入项目差异的风险点,进而会被约谈核实相关情况,如果企业无法说明合理情况且提供相关证明材料,很可能被要求补税了。

风险点三:公司提供了一定的物业管理活动,但在租赁合同中约定的物业管理费收入比例过高,容易被核定征收的风险!

有些公司出租房产,也提供了一定的物业管理活动,比如聘请了保洁员、保安、水电工等对房屋进行维护保养、保洁、安保服务。公司为了规避房产税,就在租赁合同中约定租金收入、物业管理费收入各占50%,甚至约定每平米的物业管理费收入高于租金收入。这样的结果是容易被税务部门检查调整房产税租金收入:一方面税务部门会对该做法的合理性进行评判,比如公司收取的物业管理费水平远远高于同地段、同类型房产、同等条件下其他企业的水平,那就很可能被认定为不合理,税务部门会依据征管法对企业的租金收人按一定方法进行核定征收,补税那是少不了的。另一方面,现在很多地方结合区域、街道、地段、房产等会制定一个本地区的最低租金价格,当企业申报的租金价格低于本地租金标准时,税务部门会按租金标准计算调整企业应纳的房产税,企业还是得补税。

筹划有风险,实施需谨慎!对于将房产出租收入分拆为物业管理费的企业来说,当前的少缴税是一时的,一旦被认定为税收违法且纳入征信系统,对于企业长足发展那是不利的。

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发表于:2018-10-10 09:45:34 只看该作者

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回复:1楼JXUFEはシ良子花的帖子

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