帖子主题: 未投入使用的房屋是否需要缴纳房产税?  发表于:Fri Jun 29 16:23:33 CST 2018

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新成立的企业,经常会遇到一个问题:新建好的厂房,由于企业暂未实际开始经营,未使用的房屋是否需要缴纳房产税,缴纳多少房产税?新税者结合这个问题梳理了房产税的政策业务知识。想不到小税种,纳税义务发生和原值确认还是很有文章的。

一、什么时候开始缴纳房产税。

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)第十九条规定,关于新建的房屋如何征税

纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。

纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税。

纳税人在办理验收手续前已使用或出租,出借的新建房屋,应按规定征收房产税。

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条规定:“购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

新税者认为按顺序排列缴纳房产税的时间是:未完工但已使用的房产自使用次月>新建房产从验收手续次月(可依据结算书或施工合同确认)>购买的自交付使用次月.

二、哪些房产需要缴纳房产税?

《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地[1987]3号)第一条规定:

房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。

新税者总结,房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。独立于房屋之外的道路、绿化、围墙、游泳池等非房产不属于房产,不需要并入房屋的原值;

三、房产税计税原值包括哪些? 

1、根据总局(86)财税地字第008号文法规,“房产原值是指纳税人按照会计制度法规,在帐簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价”。因此,凡按会计制度法规在帐簿中记载有房屋原价的,即应以房屋原价按法规减除一定比例后作为房产余值计征房产税;没有记载房屋原价的,按照上述原则,并参照同类房屋,确定房产原值,计征房产税。

关于房屋附属设备的解释房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起,电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

2、《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定:自2009年1月1日起,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。

3、《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定:“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”

新税者认为特别需要注意的:

1、房屋不可分割的(分割会损坏)或不单独计算的配套设施如电梯、照明、水管等设备也应按房产计入房产原值计入。

2、按照会计制度需要进行核算的,无论价值是否计入固定资产,一律征收房产税。

3、土地价款应并入计算房产原值。

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发表于:2018-06-29 16:51:21 只看该作者

回复:楼主新税者的帖子

自行开发的房地产自用,土地价格也入房地产成本吗?土地使用权难道也计入固定资产计提折旧?不是应该计入无形资产按使用年限摊销吗?有点迷糊,请大神指点。
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发表于:2018-06-29 16:55:20 只看该作者
查到了,楼主说的应该是房地产开发企业吧   按《企业会计准则第6号——无形资产》的规定,一般企业购入土地使用权,用 于自行开发建造厂房等自用的地上建筑物时,土地使用权的账面价值一般不与地上建筑物 合并计算其成本,仍应作为无形资产核算,并按规定期限进行摊销;房地产开发企业购进 土地使用权用来建造对外出售房屋和建筑物,土地使用权与地上建筑物合并核算。企业可以根据上述规定,结合企业自身的性质进行核算。假如您单位是一般企业,建 设的酒店是自行经营,则土地使用权在地上建筑物建设期间也应一直作为无形资产核算, 按无形资产的使用期限40年摊销;摊销费用一般计入管理费用。假如您的企业是房地产开 发企业,所建造的酒店是用于出售,别该项土地使用权的成本应计入开发成本,竣工后作 为存货计人“开发产品”,不对其进行折旧或摊销。
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发表于:2018-06-29 17:05:46 只看该作者
学习中!
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发表于:2018-06-29 17:09:03 只看该作者
又看了一次,楼主说的就是自建厂房啊,难道税法和会计法有差异? 如果土地使用权可以计入房产成本,那么土地使用权是不是可以进行进项抵扣了?
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5楼  
发表于:2018-07-06 15:46:55 只看该作者

回复:4楼像模象样的帖子

税法与会计有差异,房产税征收是按房产原值计算,原值包括了地价款和房屋造价。(财税〔2010〕121号)规定:“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”

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6楼  
发表于:2018-07-11 13:22:54 只看该作者

回复:1楼像模象样的帖子

你土地摊销和房屋股东资产折旧是一回事,但是你房产税计税依据包括你使用的土地面积部分价值。
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未投入使用的房屋是否需要缴纳房产税?


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