帖子主题: [求助问答] 旧办公楼销售环节应缴纳的增值税  发表于:Wed Jun 13 15:27:40 CST 2018

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某市服装生产企业,为增值税一般纳税人。2016年度取得销售收入40000万元、投资收益1000万元,发生销售成本28900万元、营业税金及附加1800万元、管理费用3500万元、销售费用4200万元、财务费用1300万元,营业外支出200万元。企业自行计算实现年度利润总额1100万元。
  2017年初聘请某会计师事务所进行审核,发现以下问题:
  (1)收入、成本中包含2016年10月转让旧办公楼合同记载的收入1300万元、成本700万元(其中土地价款200万元),但未缴纳转让环节的相关税费。经评估机构评估该办公楼的重置成本为1600万元,成新度折扣了5成。

  (2)8月中旬购买安全生产专用设备(属于企业所得税优惠目录规定范围)一台,取得增值税专用发票注明金额36万元、进项税额6.12万元,当月投入使用,企业将其费用一次性计入了成本扣除。
  (3)接受非股东单位捐赠原材料一批,取得增值税专用发票注明金额30万元、进项税额5.1万元,直接计入了“资本公积”账户核算。
  (4)管理费用中含业务招待费用130万元。
  (5)成本、费用中含实发工资总额1200万元、职工福利费180万元、职工工会经费28万元、职工教育经费40万元。
  (6)投资收益中含转让国债收益85万元,该国债购入面值72万元,发行期限3年,利率5%,转让时持有天数为700天。
  (7)营业外支出中含通过当地环保设部门向环保设施建设捐款180万元并取得合法票据。
  (其他相关资料:假设税法规定安全专用设备折旧年限为10年,不考虑残值;城市维护建设税税率为7%;产权转移书据印花税税率0.5‰。)
  (1)计算旧办公楼销售环节应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税和土地增值税。
  (2)计算专用设备投入使用当年应计提的折旧费用。
  (3)计算该企业2016年度的会计利润总额。
  (4)计算业务招待费应调整的应纳税所得额。
  (5)计算职工福利费、职工工会经费、职工教育经费应调整的应纳税所得额。
  (6)计算转让国债应调整的应纳税所得额。
  (7)计算公益性捐赠应调整的应纳税所得额。
  (8)计算该企业2016年的应纳税所得额。
  (9)计算该企业2016年度应缴纳的企业所得税。
  『正确答案』
  (1)计算旧办公楼销售环节应缴纳的税费:
  应缴纳的增值税=1300÷(1+5%)×5%=61.90(万元)
  应缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加和印花税
  =61.90×(7%+3%+2%)+1300×0.5‰=7.43+0.65=8.08(万元)
  应缴纳的土地增值税:
  扣除金额=200+8.08+1600×50%=1008.08(万元)
  增值额=1300÷(1+5%)-1008.08=230.16(万元)
  增值率=230.16÷1008.08×100%=23%
  应缴纳的土地增值税=230.16×30%=69.05(万元)

  (2)专用设备投入使用当年应计提的折旧费用=36÷10÷12×4=1.2(万元)
  (3)该企业2016年度的会计利润总额=1100-8.08-69.05+36-1.2+35.1=1022.57(万元)
  (4)标准1:业务招待费的扣除标准=130×60%=78(万元)
  标准2:业务招待费的扣除标准=40000×5‰=200(万元)
  业务招待费应调整的应纳税所得额=130-78=52(万元)
  (5)职工福利费、职工工会经费、职工教育经费应调整的应纳税所得额合计=(180-1200×14%)+(28-1200×2%)+(40-1200×2.5%)=12+4+10=26(万元)
  (6)转让国债应调整的应纳税所得额=72×(5%÷365)×700=6.90(万元)
  (7)公益性捐赠应调整的应纳税所得额=180-1022.57×12%=57.29(万元)
  (8)该企业2016年的应纳税所得额=1022.57+52+26-6.90+57.29=1150.96(万元)
  (9)该企业2016年度应缴纳的企业所得税=1150.96×25%-36×10%=284.14(万元)





计算旧办公楼销售环节应缴纳的税费:
  应缴纳的增值税=1300÷(1+5%)×5%=61.90(万元)


这里不是增值税一般纳税人属于非房地产企业销售2016年4月31日之后的不动产,增值税不是应该按全部价款+价外费用(1300万),按11%的税率计算增值税吗?不是应该是1300/(1+11%)*11%吗?

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1楼  
发表于:2018-06-13 16:19:00 只看该作者
2016年10月销售的旧办公楼,没说是2016年4月30之后建成的啊

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发表于:2018-06-14 12:43:12 只看该作者
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发表于:2018-10-10 23:18:38 只看该作者

回复:1楼天使琴缘的帖子

我也看到这个题目,自己做了一些 第一问就错了。

你应该是想问 这是不是个老项目,按题目理解 2015年就卖了 还是旧楼肯定是老项目,


但是我的问题是,
企业是服装厂 作为一般纳税人 没说的情况下肯定都是默认是取得的房产吧,而非自建。
非房企 一般纳税人 取得 旧项目简易计税办法 也是 应纳税额=(含税全价-原价)÷(1+5%)* 5% 啊。




原价怎么减?
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发表于:2018-10-11 08:55:15 只看该作者
这里不是按转让时间,而是按旧办公楼取得的时间来确定是老项目还是新项目。我认为这里出题是不严谨,因为老项目可以按简易计税,也可以按一般计税。应该说明下的
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发表于:2018-10-11 10:34:53 只看该作者
这个属于自建房地产,简易纳税。应该全额缴纳增值税。
建议看看奚老师的讲义,关于转让房地产、建筑业、房地产企业、出租行为的增值税。归类如下:
转让自建二手房:
简易计税适用于2016年4月30日前取得房地产转让。增值税预缴=全额/(1+5%)*5%,增值税=全额/(1+5%)*5%
一般计税也是全额。预缴=全额/(1+5%)*5%,增值税=全额/(1+11%)*11%
转让非自建二手房:
简易计税。预缴=(全额-取得时含营业税的价款)/(1+5%)*5%,增值税=预缴=(全额-取得时含营业税的价款)/(1+5%)*5%
一般计税。预缴=(全额-取得时含营业税的价款)/(1+5%)*5%,增值税=预缴=(全额)/(1+11%)*11%


关键的看自建还是非自建。


建筑业
甲供、清包、老项目可选简易计税。预缴=(收入-分包费)/(1+3%)*3%,增值税=(收入-分包费)/(1+3%)*3%
一般计税。预缴=(收入-分包费)/(1+11%)*2%,增值税=收入/(1+11%)*11%


房地产,只有一般计税才能选择差额纳税。
简易计税。增值税=全额/(1+5%)*5%
一般计税。增值税=(销售收入-土地使用权取得价款)/(1+11%)*11%
预缴=预收款/(1+增收率或增值税率)*3%


出租
增值税=租金/(1+5%)*5%,个人出租住房减按1.5%
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6楼  
发表于:2018-10-11 10:37:20 只看该作者
因为有土地取得成本,可以推断为自建房地产
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旧办公楼销售环节应缴纳的增值税


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