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帖子主题: [微学习笔记] 税法  发表于:2017-10-10 13:20:03

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21楼  
发表于:2017-10-29 09:01:15 只看该作者

纳税义务人与征税范围

耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人,就其实际占用的耕地面积征收的一种税,它属于对特定土地资源占用课税。

什么是“耕地”。

1.耕地”是指种植农业作物的土地,包括菜地、园地(包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地);

2.占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设,也视同占用耕地,须依法征收耕地占用税;

3.占用已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地等从事非农业建设,由各地决定是否征收耕地占用税。

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22楼  
发表于:2017-10-29 14:26:40 只看该作者
加油!!!

成功在于坚持!
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23楼  
发表于:2017-10-30 09:57:04 只看该作者

税率、计税依据、应纳税额的计算

(一)税率:实行地区差别幅度定额税率。人均耕地面积越少,单位税额越高。

每一地区单位最高税额是单位最低税额的5倍。

经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,适用税额可以适当提高,但是最多不得超过当地适用税额的50%

(二)计税依据

耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。

(三)应纳税额计算

应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用定额税率

税收优惠和征收管理

1.下列情形免征耕地占用税:

1军事设施占用耕地;

2)学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

学校,包括技工院校。

2.下列情形减征耕地占用税

1)铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地,减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。

2农村居民占用耕地新建住宅,按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

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24楼  
发表于:2017-10-31 11:40:16 只看该作者

征收管理

1耕地占用税由地方税务机关负责征收。

2)获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。

3)纳税人临时占用耕地,应缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的,全额退还已经缴纳的耕地占用税。(临时占用耕地,先税后返)

4)占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的,应征收耕地占用税;

5)占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建设直接为农业生产服务的生产设施,不征收耕地占用税。

占用已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地等从事非农业建设,由各地决定是否征收耕地占用税。

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25楼  
发表于:2017-11-01 10:36:14 只看该作者

房产税,是以房屋为征税对象,按房屋计税余值或租金收入为计税依据,向房屋产权所有人征收的一种财产税。

一、纳税义务人与征税范围

(一)纳税义务人(谁受益,谁纳税)

房产税以在征税范围内的房屋产权所有人(受益人)为纳税人。其中:

1.产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的,由承典人纳税。(非出典人)

房屋出典区别于房屋出租行为,二者纳税人不同。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的,亦由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。(如企业无租使用政府机构办公楼用于办公)

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26楼  
发表于:2017-11-02 14:17:41 只看该作者

征税范围

1.什么是房产

房产的定义:房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,则不属于房产。

2.房地产开发企业建造的商品房(相当于仓库的商品),在出售前,不征收房产税;对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

商品房是否征税,关键看是否获得持有环节的收益

3.房产税的征税范围

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,不包括农村。(四大区征税)与城镇土地使用税的征税范围一样。

房产税的征税对象-经营性房屋。

房屋持有期间,获得收益的两个途径:

1.对经营性自用的房屋,以房产的计税余值作为计税依据。

2.对于出租的房屋,以租金收入为计税依据。
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27楼  
发表于:2017-11-03 11:07:44 只看该作者

税率、计税依据与应纳税额的计算

(一)计税依据——按房产余值计税和按租金收入计税两种

1.对经营性自用的房屋,以房产的计税余值作为计税依据。

2.对于出租的房屋,以租金收入为计税依据。

(二)房产税的税率

1.从价计税:1.2%

2.从租计税:12%

3.(房产税税率优惠)个人出租住房,不分用途,按4%的税率征收房产税。

计税方法

计税依据

税率

计税公式

从价

按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值;

(含地价)

年税率1.2%

应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

从租

租金收入;以劳务或其他形式抵付房租收入的,按当地同类房产租金水平确定

12%

应纳税额=租金收入×12%4%

个人按市场价格出租的居住用房

4%

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28楼  
发表于:2017-11-04 16:59:21 只看该作者

契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。

201651日全面营改增之后,转让不动产缴纳增值税,上述图中列示的营业税属于全面营改增之前转让不动产缴纳的税种。

契税应当与土地增值税结合起来掌握,它们之间有共同之处。但土地增值税是在土地、建筑物交易过程中对转让方征收的,而契税则是针对这一交易行为中的承受方征收的,两个税种调节的目的是不同的。

一、纳税义务人和征税范围

(一)纳税人:在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。

(二)征税范围

契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括:

1.国有土地使用权出让(不征收土地增值税)

不得因减免土地出让金而减免契税。(重要)

2.土地使用权转让,包括出售、赠与和交换(征收土地增值税)

不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3.房屋买卖

视同买卖房屋的情况:

1)以房产抵债或实物交换房屋。

经当地政府和有关部门批准,以房抵债和实物交换房屋,均视同房屋买卖,应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

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29楼  
发表于:2017-11-05 17:41:36 只看该作者

房产税计税依据的具体规定:

1.从价计征——所谓计税余值,是指依照税法规定按房产原值一次减除10%30%的损耗价值以后的余额。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

地价款,应计入房屋原值

对按照房产原值计税的房产,无论会计如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

容积率=总建筑面积/土地面积

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30楼  
发表于:2017-11-05 19:39:20 只看该作者

所谓伊人  在水之湄
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31楼  
发表于:2017-11-06 09:46:35 只看该作者

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。

对于更换房屋附属设备和配套设施的,在其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设施的价值;

对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换零配件,更新后不再计入房产原值。

纳税人对原有房屋进行改建、扩建,要相应增加房屋原值。(计算考点,结合改扩建的时间)

投资联营房产的计税依据

①对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产的计税余值作为计税依据计征房产税被投资方是纳税人

②对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际是以联营名义取得房产租金,应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

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32楼  
发表于:2017-11-07 15:38:55 只看该作者

对融资租赁房屋的情况——计征房产税时应以房产余值计算征收

融资租赁的房产,由承租人自租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据

对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的,依照房产原值减除10%30%后的余值计征,没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的,由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的,依照租金收入计征。

200611日起,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。

对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体,按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

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33楼  
发表于:2017-11-08 13:01:55 只看该作者

2.从租计征(出租的房产)——房产租金收入

1)对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

2)如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的,应根据当地同类房产的租金水平,确定一个标准租金额从租计征

(四)应纳税额的计算

计税方法

税额计算公式

从价计征

全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

从租计征

全年应纳税额=租金收入×12%(个人为4%

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34楼  
发表于:2017-11-09 10:25:01 只看该作者

税收优惠

减免税基本规定

(一)由国家机关、人民团体、军队自用的房产

但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房,不属于免税范围。

(二)国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产

(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产

(四)个人拥有的非营业用的房产

(五)经财政部批准免税的其他房产

1.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产,免征房产税;

2.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,暂免征收房产税;

3.经营公租房的租金收入,免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入,未单独核算的,不得享受免征房产税优惠政策。
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35楼  
发表于:2017-11-10 11:38:26 只看该作者

纳税义务发生时间

房产用途变化

纳税义务发生时间

1.将原有房产用于生产经营

从生产经营之月起

2.自建房屋用于生产经营

从建成之日的次月起

3.委托施工企业建设的房屋

从办理验收手续之次月起

4.纳税人购置新建商品房

自房屋交付使用之次月起

5.购置存量房

自办理房屋权属转移,登记机关签发房屋权属证书之次月起

6.纳税人出租、出借房产

交付出租、出借房产之次月起

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房

自房屋使用或交付之次月起

(二)纳税期限——房产税实行按年计算,分期缴纳的征收办法。

(三)纳税地点——房产所在地

房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
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36楼  
发表于:2017-11-10 12:12:32 只看该作者
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37楼  
发表于:2017-11-10 13:16:34 只看该作者

所谓伊人  在水之湄
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38楼  
发表于:2017-11-11 16:59:52 只看该作者

以房产作投资或入股。这种交易业务属房屋产权转移,办理房屋产权交易和产权变更登记手续,视同房屋买卖,由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。

以自有房产作股投入本人独资经营企业,免纳契税。

买房拆料或翻建新房应照章征收契税。

房屋赠与

以获奖方式取得房屋产权的,其实质是接受赠与房产,应照章缴纳契税。

非法定继承人根据遗嘱承受继承死者生前的土地、房屋权属,属于遗赠,也属于赠与行为,应征收契税。

房屋交换

单位之间互换房屋,要缴纳土地增值税。

其他房屋转移行为

以获奖方式承受土地、房屋权属的行为,应缴纳契税。

以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属,应缴纳契税。

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发表于:2017-11-11 17:29:17 只看该作者
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40楼  
发表于:2017-11-12 16:43:33 只看该作者

(一)契税的税率

契税实行幅度比例税率,税率幅度为3%-5%

(二)计税依据

1.土地使用权出让、出售、房屋买卖,其计税依据为成交价格。

2.土地使用权赠与、房屋赠与,其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换,其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

受赠一套五道口的学区房

房屋互换契税:谁掏钱,谁交契税

4.以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金或者土地收益。

5.房屋附属设施征收契税依据

①不涉及土地使用权、房屋产权变动的不缴契税。

②采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权,按合同规定的总价款计算征收契税。(房子可以分期,契税不能分期)

③承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的,按照当地适用的税率征收契税,如果与房屋统一计价的,适用与房屋相同的税率。

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