帖子主题: [微学习笔记] 税法微笔记 发表于:Wed Nov 15 10:43:20 CST 2017

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房产税计算

房产类型

税额计算步骤

地上房产

【归纳】按照三个步骤计算房产税:

1步是确定计税余值:需要用房产原值减除规定比例的损耗来确定计税余值

2步是计算年税额:用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额(此步计算时也要结合税收优惠规定)

3步是计算当期应纳税额:按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定(由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额)

地下建筑物

【归纳】与地上房屋相连的地下建筑物,要将地上地下视为一个整体,按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税;但是,单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税:

1步是确定应税原值:按照工业用途或商业用途及其他用途对房产原价进行规定比例的应税原值确认

2步是确定计税余值:用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比例的损耗计算确定计税余值

3步是计算年税额:用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额(此步计算时也要结合税收优惠规定)

4步是计算当期应纳税额:按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定(由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额)

房产税的纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起缴纳房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起缴纳房产税。

4.纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起缴纳房产税。

8.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化,而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

 
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发表于:2017-11-15 10:45:32 只看该作者
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发表于:2017-11-15 10:45:56 只看该作者

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发表于:2017-11-16 15:33:12 只看该作者

契税的计税依据

征税对象

纳税人

计税依据(不含增值税)

税率

计税公式

国有土地

使用权出让

承受方

成交价格

【提示】国有土地使用权出让,受让者应向国家缴纳出让金,以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税

3%5%的幅度税率,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区的实际情况在幅度内确定

应纳税额=计税依据×税率

土地使用权转让

受让方

房屋买卖

买方

土地使用权赠与、房屋赠与

受赠方

征收机关参照市场价核定

土地使用权交换、房屋交换

付出差价方

等价交换免征契税;不等价交换,依交换价格差额征税

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发表于:2017-11-16 15:33:31 只看该作者

土地增值税的扣除项目

可扣除项目

适用情况

1)取得土地使用权所支付的金额

新建房转让和存量房地产转让

2)房地产开发成本

新建房转让

3)房地产开发费用

新建房转让

4)与转让房地产有关的税金

新建房转让和存量房地产转让

5)旧房及建筑物的评估价格

存量房地产转让

6)财政部规定的其他扣除项目

房地产开发企业的新建房转让

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发表于:2017-11-16 15:47:04 只看该作者
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发表于:2017-11-16 16:45:45 只看该作者
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发表于:2017-11-17 11:26:47 只看该作者

纳税人的房屋部分出租、部分自用的,应分别计算缴纳出租部分和自用部分的房产税。

《重庆市地方税务局关于房产税有关政策问题的通知》(渝地税发〔2009〕120号):

一、关于房屋出租的房产税征收问题

纳税人的房屋出租的,应按租金收入计算缴纳房产税。

纳税人的房屋部分出租、部分自用的,应分别计算缴纳出租部分和自用部分的房产税。自用部分的房产原值,按以下公式计算确定:

自用部分的房产原值=自用部分的建筑面积÷(自用部分的建筑面积+出租部分的建筑面积)×房产原值

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发表于:2017-11-17 11:27:59 只看该作者

(二)房产原值是否应包括地价?

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号):

2010年12月1日起,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

1.按房产余值缴纳房产税的,其房产原值应当包括占用的土地使用权的价值,不管会计上如何核算。

2.房产税的计税依据:

第一,如果小区的宗地容积率大于或等于0.5:

房产税=[房产价值(不包括地价款)+建筑业占用的土地面积×单位土地成本]×1.2%×70%

第二,如果小区的宗地容积率小于0.5:

房产税=[房产价值(不包括地价款)+建筑面积×2×单位土地成本)]×1.2%×70%

宗地容积率=建筑面积÷占用土地面积

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