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帖子主题: 【先锋学习公社·2010年会计实务突击队】系列总结 第05章 投资性房地产     发表于:2009-10-26 11:07:11

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【先锋学习公社·2010年会计实务突击队】系列总结

章 投资性房地产

  一、概念
  1.属于:
  A、已出租的土地使用权 B、已出租的建筑物 C、持有并准备增值后转让的土地使用权
  注意:AB为“已出租”,计划出租但尚未出租不行。
  C
强调的是管理者的意图但仅指土地使用权,如果说持有并准备增值后转让的建筑物不行,为什么?不为什么,按规定,嘿嘿,牢记!

  2.不属于:
  A、自用的
  B
、存货

  注意:一项房地产部分出租(或增值)部分自用,可以区分确认;不能区分则确认为固/无。

  二、确认

  1.首先符合投资性房地产概念
  2.同时满足两条件:A、经济利益很可能流入 B、成本能可靠地计量

  三、初始计量(按成本)

  1.外购:买价+税费+直接相关费用
  2.自建:达到预定可使用状态前发生的必要支出(如材料、职工薪酬、折旧等)
注意:
  (1)开始计量的时点:外购是购入同时开始租(或增值),自建为可使用同时开始租(或增值),即为租赁期开始日,而非租赁开始日,一字之差,大不相同,注意听讲!
  (2)要跟后续计量两种模式相区别,千万不要弄混,头脑要保持清醒,初始计量就此一个按其成本,考题喜欢在这样的地方迷惑我们,要警惕!

  四、后续计量(两种模式)

  按规定有两种:成本模式和公允价值模式,一般应采用成本模式,满足特定条件可用公允,牢记同一企业对所有投资性房地产只能采用一个模式,不能同时这个用成本那个用公允。(判断题的话是对的哦,教材原话嘛,极个别例外就不想了)
  1.成本模式
  此法简单,如为建筑物类似第三章的固定资产,土地使用权则类似第四章的无形资产,方法类似,只是需单独记下科目,容易理解。
  (1)初始按成本
  借:投资性房地产(注意都是按成本,只是公允模式此处有二级科目,名儿不同)
    贷:银行存款(在建工程等)(实际成本)

  (2)需计提折旧和摊销(按月)
  借:其他业务成本(类似出租通过其他收支核算)
  贷:投资性房地产累计折旧(摊销)

  (3)需计提减值准备(有减值迹象测试计提)
  借:资产减值损失
    贷:投资性房地产减值准备

  (4)收到租金,走其他业务收入。涉及营业税,通过营业税金及附加。(类似出租业务)

  2. 公允价值模式
  (1)应用前提:需同时满足A、活跃市场(投资性房地产所在地)
                B、合理估计(公允价能可靠计量)
  (2)不计提折旧,不进行摊销,也不计提减值准备(牢记)
  (3)初始按成本
  借:投资性房地产——成本
    
贷:银行存款(在建工程等)(实际成本)

  (4)资产负债表日
  公允价值>原账面价
  
借:投资性房地产--公允价值变动

    贷:公允价值变动损益(利润表科目,影响营业利润)
  公允价值<原账面价 做相反分录,好理解!
  注意这里的公允价值变动损益在处置时要转入投资收益,后面还会说到,先了解一下。
  (5)取得租金收入,借记银行存款等科目,贷记其他业务收入等科目。(同成本模式)

  五、后续计量模式的变更
  1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。
  注意“随意”两字,如果说“不得变更”,判断即为错。
  2、满足前提,成本模式可转公允模式,但应做为会计政策变更处理。(即追溯调整)
  这里不看文字了,仔细看下例题就明白怎么回事了。明白以后出什么题型都能搞定!
  【例56】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用,并一直采用成本模式进行后续计量。20×911日,甲企业认为,出租给乙公司使用的写字楼,其所在地的房地产交易市场比较成熟,具备了采用公允价值模式计量的条件,决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元,已计提折旧2 700 000元,账面价值为87 300 000元。20×911日,该写字楼的公允价值为95 000 000元。
  假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。
  甲企业的账务处理如下:
  借:投资性房地产——××写字楼(成本)  95 000 000(变更日公允价值)

    投资性房地产累计折旧(摊销)      2 700 000
    贷:投资性房地产——××写字楼       
90 000 000
      利润分配——未分配利润         
6 930 000
      盈余公积                  770 000


  3、已采用公允价值模式进行后续计量,不可以再转为成本模式。就是说成本模式可以转为公允价值模式,但公允价值模式不得转为成本模式。

  未完待续,还有两点:投资性房地产的转换(第六)和处置(第七),偶会尽快更新。因为水平有限,我又喜欢想当然,所以难免会有错误和不恰当之处,贴出来请各位学友指正,谢谢!和大家一起努力,一起加油,一起进步!


六、转换

初看这部分感觉有点儿乱,一会儿这样一会儿那样,就晕进去了,没法子,只好硬着头皮多听课多看书多做题了。首先要明确的是投资性房地产的转换是我们将这个资产改变用途了,原来出租不租了改自用,或原来自己用后来出租了等等,要跟后续计量的模式变更区别开,两者不同,分别记忆!
1.转化日:A、租赁期开始日B、确定增值日 C、达到自用时
2.转换类型(容易晕的地方到了)
(1)成本模式:非投资性房地产转为投资性房地产
(2)成本模式:投资性房地产转为非投资性房地产
(3)公允价值模式:非投资性房地产转换为投资性房地产。
(4)公允价值模式:投资性房地产转换为非投资性房地产。
注意:(1)非投资性房地产一般可以理解为自用和存货。
   2)成本模式下的两种情况比较简单,对应结转,不产生损益,没有差额,只换下分录名儿就可以了。
3)公允模式下的两种情况有些麻烦,主要是会有差额,而差额的处理不同,很容易混淆,我的办法就是只记一点就好,即牢记非投转投,公允大于账面记入资本公积,其他全为记入公允价值变动。(解释:非投资性房地产转为投资性房地产,公允价值大于其账面价值记入资本公积。非投资性房地产转为投资性房地产,公允价值小于其账面价值;投资性房地产转为非投资性房地产,公允价值不论大于大于还是小于其账面价值,均记入公允价值变动。另外此时记入这两个科目的差额,在处置时都要转入其他业务收入。

七、处置

这点比较容易,就是在出售、转让、报废、毁损时要终止确认了。
1.不管什么模式,该业务都通过其他业务收支核算。
2.上面提到的转换过程的差额记得要转入其他业务收入。再多写一句:公允价值变动损益转入其他业务收入这笔分录,不影响处置净收益。而资本公积转入的部分会影响利润,这也是为什么会要求将非投转投差额记入资本公积的原因,可以避免企业以此为由修饰利润表。
3.公允模式在持有过程中资产负债表日的公允价值的变动要转入其他业务收入。


投资性房地产总结完毕,关于题目我觉得认真完成课后作业,练习中心,再加一本高质量的辅导书,认真做个两三遍就没问题了,看完书听课,然后做作业做题目,最后再看看书就好了。我会将我自己的方法写个小总结,和大家一起探讨!
 

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发表于:2009-10-26 11:22:15 只看该作者
坐上沙发了
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发表于:2009-10-26 14:30:25 只看该作者
不错辛苦了!
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发表于:2009-10-26 14:34:43 只看该作者
格式帮楼主编辑了一下,辛苦啦!
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发表于:2009-10-26 15:59:29 只看该作者
不错,我看了一遍,居然有些看懂了,谢谢啦
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发表于:2009-10-26 16:36:28 只看该作者
能看到以前的总结吗。通俗易懂。
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发表于:2009-10-26 16:56:04 只看该作者
不错,辛苦啦

遥远不远
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发表于:2009-10-26 21:27:45 只看该作者
谢谢,学习
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8楼  
发表于:2009-10-27 15:38:03 只看该作者
期待更多总结!!1
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9楼  
发表于:2009-10-28 13:46:24 只看该作者
谢谢大家的鼓励 我会和大家一起继续努力的 前进前进 因为心中有句话 不进则退

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10楼  
发表于:2009-10-29 15:16:54 只看该作者
更新
六、转换
初看这部分感觉有点儿乱,一会儿这样一会儿那样,就晕进去了,没法子,只好硬着头皮多听课多看书多做题了。首先要明确的是投资性房地产的转换是我们将这个资产改变用途了,原来出租不租了改自用,或原来自己用后来出租了等等,要跟后续计量的模式变更区别开,两者不同,分别记忆!
1.转化日:A、租赁期开始日B、确定增值日 C、达到自用时
2.转换类型(容易晕的地方到了)
(1)成本模式:非投资性房地产转为投资性房地产
(2)成本模式:投资性房地产转为非投资性房地产
(3)公允价值模式:非投资性房地产转换为投资性房地产。
(4)公允价值模式:投资性房地产转换为非投资性房地产。
注意:(1)非投资性房地产一般可以理解为自用和存货。
      2)成本模式下的两种情况比较简单,对应结转,不产生损益,没有差额,只换下分录名儿就可以了。
   (3)公允模式下的两种情况有些麻烦,主要是会有差额,而差额的处理不同,很容易混淆,我的办法就是只记一点就好,即牢记非投转投,公允大于账面记入资本公积,其他全为记入公允价值变动。(解释:非投资性房地产转为投资性房地产,公允价值大于其账面价值记入资本公积。非投资性房地产转为投资性房地产,公允价值小于其账面价值;投资性房地产转为非投资性房地产,公允价值不论大于大于还是小于其账面价值,均记入公允价值变动。另外此时记入这两个科目的差额,在处置时都要转入其他业务收入。

七、处置

这点比较容易,就是在出售、转让、报废、毁损时要终止确认了。
1.不管什么模式,该业务都通过其他业务收支核算。
2.上面提到的转换过程的差额记得要转入其他业务收入。再多写一句:公允价值变动损益转入其他业务收入这笔分录,不影响处置净收益。而资本公积转入的部分会影响利润,这也是为什么会要求将非投转投差额记入资本公积的原因,可以避免企业以此为由修饰利润表。
3.公允模式在持有过程中资产负债表日的公允价值的变动要转入其他业务收入。


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11楼  
发表于:2009-11-03 14:35:30 只看该作者
谢谢.辛苦了.
你的总结写得很清楚.通俗易懂,而且精炼.比我自己看书好多了.
期待新的篇章.
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12楼  
发表于:2009-11-03 15:02:32 只看该作者
租赁开始日和租赁期开始日,这两个日子我一直混,请指点一下吧.谢了.
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13楼  
发表于:2009-11-04 15:10:01 只看该作者

回复#11楼zouqi2010的帖子

谢谢 不过最近事情又多些 而且自己总没精神 更新慢了 我会加油的 会尽快完成金融资产的总结

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14楼  
发表于:2009-11-04 15:21:20 只看该作者

回复#12楼zouqi2010的帖子

1.租赁开始日是租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日两者的较早者。在这天,承租双方要界定租赁的性质,即是融资租赁还是经营租赁,并确定在租赁期开始日应该确认的金额。
2.租赁期开始日是承租人有权行使租赁资产的日期,表明租赁行为开始。在这天,承租双方开始会计处理。
3.举例:比如甲乙在2009.12.25签合同说2010.01.01起租用甲公司的一台设备,那么2009.12.25是租赁开始日,2010.01.01为租赁期开始日,如果在2009.12.20时双方已经就租赁主要条款作出承诺,则2009.12.20为租赁开始日。
4.建议认真听老师讲课,老师说得更准确更清楚

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15楼  
发表于:2009-11-05 10:58:26 只看该作者
假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。
  甲企业的账务处理如下:

  借:投资性房地产——××写字楼(成本)  95 000 000(变更日公允价值)

    投资性房地产累计折旧(摊销)      2 700 000
    贷:投资性房地产——××写字楼       
90 000 000
      利润分配——未分配利润         
6 930 000
      盈余公积                  770 000



后续计量模式变更不明白呢??
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16楼  
发表于:2009-11-05 12:59:15 只看该作者

回复#15楼chrislai的帖子

1.后续模式变更是政策变更,要追溯调整,本题我们可以看到原来是成本法现在要转公允法,视同一开始就采用公允法,那么公允法不提折旧的,所以要把成本法下已提折旧部分转回,该部分调整留存。当日按公允价计量,该市场公允价与账面价值的差额同样调整留存。(具体为未分配利润和盈余公积,比例题目会给出,一般为10%)
2.学完16章政策变更后对这里可能会更了解,所以刚开始不要着急,后面也有的,考试前全部搞定就好了。
3.学完所得税,这里如果考虑所得税影响的话又会涉及递延所得税,我是这么想的,先把基础打牢,全部学完以后前后贯穿起来理解。
4.不知道你具体是哪里不明白,我简单说下,有问题我们再交流。

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17楼  
发表于:2009-11-05 13:27:39 只看该作者
回复16楼
谢谢!!就是公允价值与账面价值的差额调整留存部份不明白.
因为我是初次报考,手头上没有以前的课本及相关资料,所以看你们的总结资料会有些难度吧!!
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18楼  
发表于:2009-11-05 14:01:53 只看该作者

回复#17楼chrislai的帖子

不客气
是的 没有教材肯定是不行的 应试考试教材是第一位的 呵呵 不想再买老教材 可以先看讲义也好些
关于这部分的调整 可以这样想 要从成本到公允 视同刚开始我们就采用公允法 那么在资产负债表日就要按公允价做调整 记入公允价值变动损益 因为采用成本法没做调整 现在追溯 结果就是我们要按现在的市场公允价借:投资性房地产-成本 这个价格和原账面价的差要调整 本来该记入公允价值变动损益 因为这个科目是损益类的已经转入留存了 所以调整留存 不知道这么说明白没 我一向学东西比较死的 呵呵 我就是准则让记入什么我就记住 比较少问为什么 说实话 我觉得这样更简单些 按规定走就是了 考试就能得分 做账就没问题 嘿嘿 废话多了点

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19楼  
发表于:2009-11-05 14:53:00 只看该作者
回复18楼
明白了!! 新教材还没到,只能先看看讲义了.
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20楼  
发表于:2009-11-05 16:36:45 只看该作者

回复#19楼chrislai的帖子

对 先看讲义吧
明白就好了 加油哦

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