一、知识点：新建房地产转让扣除项目vs存量房地产转让扣除项目
（一）对于新建房地产转让，扣除项目如下：
1.取得土地使用权所支付的金额，包括：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。
2.房地产开发成本，主要包括六项，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
3.房地产开发费用—期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用，开发费用不按实际发生的费用扣除，而是按标准进行扣除，关键取决于财务费用中的利息处理：
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内
利息注意三点：
①提供金融机构证明；
②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。
③不包括加息、罚息。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内
【关于利息的其他规定】
（1）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。即：
房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内
（2）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
（3）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
4.与转让房地产有关的税金：城建税、教育费附加等。
【提示】房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。
5.财政部规定的其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计20％的扣除：
加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％
（二）对于存量房地产转让，扣除项目：
1.评估法：
（1）取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用
（2）旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
（3）在转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、印花税、购入时的契税（需提供契税完税凭证，只在不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形下适用）。
2.发票法：
不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除。
①“每年”：按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
②对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
3.核定征收
既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以核定征收。
二、经典例题
1.【例题·单选题】下列各项中，不能计入为取得土地使用权所支付金额中扣除的是（ ）。
A.耕地占用税
B.房地产开发企业为取得土地使用权缴纳的契税
C.按国家统一规定缴纳的过户手续费
D.为取得土地使用权支付的地价款
【正确答案】A
【答案解析】耕地占用税计入房地产开发成本中扣除。
2.【例题·单选题】某房地产开发企业开发一个房地产项目并销售，取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元，能提供贷款证明，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5％；计算土地增值税时该企业允许扣除的房地产开发费用为（ ）万元。
A.400
B.350
C.650
D.750
【正确答案】 C
【答案解析】纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。该企业允许扣除的房地产开发费用＝（400－100）＋（1000＋6000）×5％＝650（万元）。
3.【例题·单选题】某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，计算土地增值税时可以扣除的税费为2.5万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（ ）万元。
A.29.25
B.31.75
C.42.50
D.47.35
【正确答案】A
【答案解析】可扣除项目=800×50％＋2.5=402.5（万元），增值额=500-402.5=97.5（万元）
增值率=97.5÷402.5×100％=24.22％，适用税率30％，应纳土地增值税=97.5×30％=29.25（万元）。
