一、知识点：预缴增值税：转让不动产vs不动产经营租赁vs建筑服务vs房企预收款销售自行开发的房产
1.转让不动产（房企销售自行开发的房地产项目除外）
计税方法 | 类别 | 销售额 | 计税公式 |
一般计税 | 非自建 | 全额 | 销项税额＝销售额÷（1＋9％）×9％ |
简易计税 | 自建 | 全额 | 应纳税额＝销售额÷（1＋5％）×5％ |
非自建 | 差额 | 应纳税额＝（销售额－购置原价或作价）÷（1＋5％）×5％ | |
预缴税款 | 自建 | 全额 | 预缴税款＝销售额÷（1＋5％）×5％ |
非自建 | 差额 | 预缴税款＝（销售额－购置原价或作价）÷（1＋5％）×5％ |
2.不动产经营租赁
类别 | 计税方法 | 计税公式 |
申报纳税 | 一般计税 | 销项税额＝租金收入/（1＋9％）×9％ |
简易计税 | 应纳税额＝租金收入/（1＋5％）×5％ | |
个人出租住房：应纳税额＝租金收入/（1＋5％）×1.5％ | ||
预缴税款 | 一般计税 | 预缴税款＝租金收入/（1＋9％）×3％ |
简易计税 | 预缴税款＝租金收入/（1＋5％）×5％ | |
个人住房：预缴税款＝租金收入/（1＋5％）×1.5％ |
3.跨县（市、区）建筑服务
类别 | 计税方法 | 计税公式 |
申报纳税 | 一般计税 | 销项税额＝总包款/（1＋9％）×9％ |
简易计税 | 应纳税款＝（总包款－分包款）/（1＋3％）×3％ | |
预缴税款 | 一般计税 | 预缴税款＝（总包款－分包款）/（1＋9％）×2％ |
简易计税 | 预缴税款＝（总包款－分包款）/（1＋3％）×3％ |
4.房企销售自行开发的房地产项目
类别 | 计税方法 | 计税公式 |
申报纳税 | 一般计税 | 销项税额＝（销售额－土地价款）/（1＋9％）×9％ |
简易计税 | 应纳税额＝销售额/（1＋5％）×5％ | |
预收款预缴 | 一般计税 | 预缴税款＝预收款/（1＋9％）×3％ |
简易计税 | 预缴税款＝预收款/（1＋5％）×3％ |
二、经典例题
1.【例题·单选题】某企业2020年5月转让6年前建造的办公楼，取得含税销售收入1500万元，该办公楼账面原值905万元，已提折旧270万元，该企业为一般纳税人，选择简易办法计税，2020年5月该企业应纳的增值税为（ ）万元。
A.28.57
B.57.14
C.40.95
D.71.43
【正确答案】D
【答案解析】一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。该企业应纳增值税＝1500÷（1＋5％）×5％＝71.43（万元）。
2.【例题·单选题】甲个体工商户（小规模纳税人）出租住房，2020年3月一次性收取全年租金120万（含税），甲当月应缴纳增值税（ ）万元。
A.9.91
B.0
C.5.17
D.1.71
【正确答案】 D
【答案解析】个体工商户出租住房，按5％征收率减按1.5％计算应纳税额。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。应缴纳增值税＝120÷（1＋5％）×1.5％＝1.71（万元）。
3.【例题·单选题】甲建筑企业是增值税一般纳税人，2020年6月跨市在A市提供建筑服务，取得含税建筑收入200万元。将一部分建筑工程服务分包出去，支付含税分包款100万元，选择一般计税方法计算纳税，则甲企业在建筑服务发生地A市预缴税款是（ ）万元。
A.1.83
B.5.83
C.3.67
D.2.91
【正确答案】 A
【答案解析】纳税人跨市提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，自2019年4月1日起，应预缴税款＝（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1＋9％）×2％。甲企业应在A市预缴税款＝（200－100）÷（1＋9％）×2％＝1.83（万元）。
