项目

序号

备注

一、应税收入

1

应税收入＝营改增前转让房地产取得的收入＋营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
应税收入＝含税收入－销项税额

二、扣除项目

2

1、地

取得土地使用权所支付的金额：地价款、有关费用和税金(契税)
　注意：
　　①含契税，不含印花税
　　②比例：开发、销售比例

2、房

包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
注意：
　　①不包括利息支出，含装修费用；
　　②比例（与销售收入比例匹配）

3、费

看利息眼色，两种扣除方式：
①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：
　　允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的：
　　允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

4、税

营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加＋营改增后允许扣除的城建税、教育费附加，不包括印花税

5、利

从事房地产开发的纳税人适用
　　加计扣除＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20%

三、增值额

3=1-2

建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免税

四、增值率

4=3/2

五、税率

5

六、速算扣除系数

6

七、应纳税额

7

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数