第五节　一般计税方法应纳税额的计算

　　一般纳税人采用——当期购进扣税法
　　当期应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额
　　◆销项税额：是发生应税销售行为时，按照销售额与规定税率计算并向购买方收取的增值税税额。
　　【提示】属于一般纳税人的销售方，在没有抵扣其进项税额前，收取的销项税额不是其应纳增值税税额。
　　◆进项税额：是纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产所支付或者负担的增值税额，它与销售方收取的销项税额相对应。

本节内容较多，划分为13个知识点介绍：

　　【1】正常销售和视同销售的销售额确定
　　【2】特殊销售下销售额的确定
　　【3】销售额的差额确定
　　【4】以票抵扣的进项税额（含通行费）
　　【5】购进农产品的进项税额
　　【6】分期抵扣的不动产进项税额
　　【7】不得抵扣的进项税额
　　【8】进项税额转出
　　【9】应纳税额计算的时间限定及其他问题
　　【10】转让不动产增值税征收管理
　　【11】提供不动产经营租赁服务增值税征管
　　【12】跨县（市、区）建筑服务增值税征管
　　【13】房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征管

　　
　　【知识点1】正常销售和视同销售的销售额确定
　　一、正常销售的销售额——全部价款和价外费用
　　销售额是指纳税人发生应税销售行为时向购买方收取的全部价款和价外费用（即价外收入，例如违约金、滞纳金、赔偿金、延期付款利息、包装费、包装物租金、运输装卸费等）。
　　1.销售额中包括：价款和价外收入
　　【特别提示】价外收入一般视为含增值税的收入，必须换算为不含税收入再并入销售额。

　　2.销售额中不包括：
　　（1）受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税；
　　（2）同时符合条件的代收政府性基金或者行政事业性收费；
　　（3）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项；
　　（4）销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。

　　3.含税销售额的换算：
　　（不含税）销售额＝含税销售额÷（1＋税率）
　　含税价格（含税收入）判断：
　　（1）题目表述
　　（2）通过看发票来判断（考试中普通发票的销售额要换算）
　　（3）分析行业（零售、餐饮等最终消费领域的销售额要换算）
　　（4）分析业务（价外收入等）

　　
　　二、视同发生应税销售行为销售额的确定
　　必须遵从下列顺序：
　　1.按纳税人最近时期同类货物或者应税行为的平均售价；
　　2.按其他纳税人最近时期同类货物或者应税行为平均售价；
　　3.无同类价格，按组成计税价格。
　　【提示】组价的特殊使用——有售价，但售价明显偏低且无正当理由,但也要核定价格或组价

　　【知识点2】特殊销售方式下销售额的确定

　　一、折扣折让方式销售：

　　二、以旧换新销售：
　　1.一般货物：按新货同期销售价格确定销售额，不得扣减旧货收购价格；
　　2.金银首饰：按实际收到的不含税销售价格确定销售额，（扣减旧货收购价格）。
　　【提示】金银首饰在零售环节缴纳的消费税也是这样确定销售额。

　　三、还本销售：销售额就是货物销售价格，不得扣减还本支出。
　　四、以物易物销售：双方均作购销处理，以各自发出的货物核算销售额并计算销项税额，以各自收到的货物核算购货额并计算进项税额。

  五、包装物押金处理：

　　1.包装物押金不应混同于包装物租金。
　　2.销售货物收取的包装物押金，单独记账核算，不并入销售额征税；因逾期未收回包装物不再退还的押金，应并入销售额征税。
　　【提示1】“逾期”是指按合同约定实际逾期或以1年为期限。
　　【提示2】逾期包装物押金为含税收入，需换算成不含税价再并入销售额；税率为所包装货物适用的税率。
　　3.酒类产品：（1）啤酒、黄酒：按是否逾期处理；（2）啤酒、黄酒以外的其他酒类产品：收取的押金，无论是否返还一律并入销售额征税。

　　六、直销企业增值税销售额确定：
　　1.直销企业——直销员——消费者：销售额为向直销员收取的全部价款和价外费用
　　2.直销企业（直销员）——消费者：销售额为向消费者收取的全部价款和价外费用

　　
　　七、贷款服务：
　　以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。
　　【提示1】不得扣减利息支出。
　　【提示2】银行提供贷款服务按期计收利息的，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税；自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。
　　【提示3】新增：资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务以2018年1月1日起产生的利息及利息性质的收入为销售额。

　　
　　八、直接收费金融服务：
　　以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。

　　
　　九、新增：发卡机构、清算机构和收单机构提供银行卡跨机构资金清算服务：

　　特殊销售总结：

　　【知识点3】销售额的差额确定
　　一、金融业（6%）：
　　1.金融商品转让：
　　销售额＝卖出价－买入价
　　（1）不得扣除买卖交易中的其他税费
　　（2）转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。
　　若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。
　　（3）经批准经营金融保险业务的机构，发放贷款后自结息日起90天内发生的应收未收利息，按现行规定缴纳增值税；自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。
　　（4）金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。
　　了解：限售股在解禁流通后对外转让时买入价确定。
　　（5）金融商品转让，不得开具增值税专用发票。
　　（6）新增：自2018年1月1日起，资管产品管理人运营资管产品发生的部分金融商品转让业务，转让2017年12月31日前取得的股票（不包括限售股）、债券、基金、非货物期货，可选择以下销售额计税：
　　实际买入价，或者2017年最后一个交易日的股票收盘价、债券估值、基金份额净值、非货物期货结算价格作为买入价。

　　2.融资租赁和融资性售后回租业务：
　　经批准从事融资租赁业务的试点纳税人提供下列服务：
　　（1）融资租赁服务——“现代服务-租赁服务”（动产租赁17%、不动产租赁11%）
　　销售额＝取得的全部价款和价外费用（含本金）－支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）－发行债券利息－车辆购置税
　　（2）融资性售后回租服务——“金融服务-贷款服务”（6%）
　　销售额＝取得的全部价款和价外费用（不含本金）－扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）－发行债券利息
　　（3）2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税，二选一计税：
　　①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
　　②以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

　　二、交通运输服务（11%）：
　　1.航空运输企业的销售额：取得的全部价款和价外费用扣除代收的机场建设费、代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。

　　三、建筑业：
　　适用简易计税方法的（3%），
　　销售额＝取得的全部价款和价外费用－支付的分包款　

　　四、现代服务（6%）：
　　1.客运场站服务：
　　销售额＝取得的全部价款和价外费用－支付给承运方运费
　　2.经纪代理服务：
　　销售额＝取得的全部价款和价外费用－向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费
　　【解析】向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。
　　航空运输销售代理企业提供境外航段机票代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向客户收取并支付给其他单位或者个人的境外航段机票结算款和相关费用后的余额为销售额。
　　3.纳税人提供劳务派遣服务
　　（1）一般纳税人简易办法（5%）
　　销售额＝全部价款和价外费用－代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金。
　　（2）小规模纳税人（3%）也可以选择差额纳税，依5%的征收率计算缴纳增值税，销售额同上。

　　
　　五、生活服务——其中的旅游服务差额计税（6%）
　　销售额＝取得的全部价款和价外费用－向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费－支付给其他接团旅游企业的旅游费用。
　　选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

　　
　　六、房企销售自行开发不动产（11%）
　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外，即开工日期在2016年4月30日前）：
　　1.销售额＝取得的全部价款和价外费用－受让土地时向政府部门支付的土地价款。
　　“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
　　2.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
　　纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　
　　七、转让不动产
　　纳税人转让2016年4月30日前取得非自建不动产（不含住房），可以选择适用简易计税方法依5%计税。
　　销售额＝取得的全部价款和价外费用－该项不动产购置原价或取得不动产时的作价
　　【提示】如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。（具体计算在【知识点10】转让不动产增值税征收管理介绍）

　　
　　八、纳税人从全部价款和价外费用中扣除价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。
　　有效凭证：发票、境外签收单据、完税凭证、财政票据等。
　　纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

　　【知识点4】以票抵扣的进项税额（含通行费）
　　一、取得法定扣税凭证：
　　1.从销售方或者提供方取得的增值税专用发票（含机动车销售统一发票、税局代开增值税专用发票）上注明的增值税额。
　　【提示1】增值税普通发票不是抵扣凭证
　　【提示2】抵扣时间（自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认）
　　【提示3】认证程序（纳税信用A、B、C级一般纳税人取消增值税发票认证）
　　【提示4】低纳高抵问题

　　2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额
　　【提示】考试中的进口增值税需要自行计算。
　　3.自境外单位或者个人购进劳务、服务、无形资产或者境内的不动产，从税务机关或者扣缴义务人取得的代扣代缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

　　
　　二、新增：收费公路通行费增值税抵扣（P73）

　　【知识点5】购进农产品的进项税额
　　一、基本规定

　　【背景】《关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号），2017-7-1取消13%税率，并入11%。
　　【提示1】此前，一般纳税人从农业生产者手中购进免税农产品，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率，计算进项税额；伴随13%税率的取消，13%扣除率没有取消。
　　【提示2】根据政策时效,考试应给出2017-7-1至2017年底业务，不会涉及2018年5月1日开始的变化。
　　【提示3】理解新政策，要区分采购农产品的来源。

　　
　　二、一般纳税人购进已税农产品——凭票抵扣进项税额11%
　　1.取得增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书：法定扣税凭证上注明的增值税额为进项税额（11%）；
　　2.取得小规模纳税人主管税局代开的增值税专用发票，以专票上注明的金额和11%扣除率计算进项税额；
　　【例如】超市（一般纳税人）从果品公司（小规模纳税人）购进水果后销售，取得税局代开增值税专用发票：进项税额=专用发票上注明的不含税销售额×11%

　　
　　三、一般纳税人购进免税农产品——计算抵扣进项税额（11%、13%）
　　1、按11%计算抵扣进项税额
　　一般纳税人从农业生产者手中购进免税农产品，取得农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额。
　　【例如】超市（一般纳税人）从果园购进水果后销售，进项税额=购进水果的买价×11%

　　2.按13%计算抵扣进项税额
　　购进用于生产销售或委托受托加工17%税率货物的农产品，维持原扣除力度不变。
　　【例如】食品加工企业（一般纳税人）从果园购进水果加工生产果汁，进项税额=购进水果的买价×13%
　　【提示1】正确使用11%或13%，要区分农产品来源和用途：

　　【提示2】纳税人购进农产品既用于生产销售或委托受托加工17%税率货物又用于生产销售其他货物服务的，应当分别核算，否则从低扣税（11%）。

　　三、纳税人购进流通环节全免税的农产品：
　　纳税人从批发、零售环节购进适用免征增值税政策的蔬菜、部分鲜活肉蛋而取得的普通发票，不得作为计算抵扣进项税额的凭证。
　　『答案解析』销售免税，购进不抵扣。

　　
　　四、收购烟叶的进项税额：
　　烟叶进项税额=（收购烟叶实付价款总额＋烟叶税应纳税额）×扣除率
　　烟叶税应纳税额=收购烟叶实付价款总额×税率（20%）
　　合并后：
　　进项税额＝实付价款总额×（1＋20%）×11%（或13%）＝实付价款总额×1.2×11%（或13%）
　　【提示】如果是从种植者手中收购的烟叶、继续加工烟丝，烟叶的采购成本=实付价款总额×1.2×87%，影响消费税的委托加工烟丝成本。

　　五、农产品增值税进项税额核定办法
　　1.适用试点范围：
　　自2012年7月1日起，以购进农产品为原料生产销售液体乳及乳制品、酒及酒精、植物油的增值税一般纳税人，纳入农产品增值税进项税额核定扣除试点范围，其购进农产品无论是否用于生产上述产品，增值税进项税额均按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》（财税2012－38号）的规定抵扣。

　　2.核定方法：
　　核定扣除的核心是以销售产品为核心核定进项税额——销售扣税
　　（1）试点纳税人以购进农产品为原料生产货物的，农产品增值税进项税额可按照以下3种方法核定：
　　①投入产出法；
　　②成本法；
　　③参照法

　　①投入产出法：参照国家标准、行业标准确定销售单位数量货物耗用外购农产品的数量（农产品单耗数量）。
　　当期允许抵扣农产品增值税进项税额＝当期农产品耗用数量×平均购买单价×扣除率÷（1＋扣除率）
　　【注释】扣除率为销售货物的适用税率
　　当期农产品耗用数量＝当期销售货物数量（不含采购除农产品以外的半成品生产的货物数量）×农产品单耗数量
　　合并为：当期农产品进项税额＝当期销售货物数量×农产品单耗数量×购买单价×扣除率÷（1＋扣除率）

　　②成本法：
　　依据试点纳税人年度会计核算资料，计算确定耗用农产品的外购金额占生产成本的比例（农产品耗用率）。
　　当期允许抵扣农产品增值税进项税额＝当期主营业务成本×农产品耗用率×扣除率÷（1＋扣除率）
　　农产品耗用率
　　＝上年投入生产的农产品外购金额÷上年生产成本
　　③参照法：
　　新办的试点纳税人或者试点纳税人新增产品的，试点纳税人可参照所属行业或者生产结构相近的其他试点纳税人确定农产品单耗数量或者农产品耗用率。

　　（2）试点纳税人购进农产品直接销售的，农产品增值税进项税额按照以下方法核定扣除：
　　当期允许抵扣农产品增值税进项税额
　　＝当期销售农产品数量÷（1－损耗率）×农产品平均购买单价×13%÷（1＋13%）
　　损耗率＝损耗数量÷购进数量
　　（3）试点纳税人购进农产品用于生产经营且不构成货物实体的（包括包装物、辅助材料燃料、低值易耗品等），增值税进项税额按照以下方法核定扣除：
　　当期允许抵扣农产品增值税进项税额＝当期耗用农产品数量×本产品平均购买单价×13%÷（1＋13%）

　　【知识点6】分期抵扣的不动产进项税额
　　【考情分析】非常重要考点
　　依据：总局[2016]15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》
　　
　　一、分两年抵扣

　　　2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣：
　　第一年抵扣60%，第二年抵扣40% 。
　　二、分期抵扣的不动产范围
　　1.需要分2年抵扣的不动产范围：
　　（1）“取得的不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，并在会计制度上按固定资产核算的不动产。
　　（2）“发生的不动产在建工程”，包括新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产。
　　（3）纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照规定分2年从销项税额中抵扣。
　　2.不需进行分2年抵扣的不动产——一次性抵扣：3项
　　（1）房地产开发企业自行开发的房地产项目；
　　（2）融资租入的不动产；
　　（3）在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。

　　
　　三、全额抵扣与分期抵扣之间关系
　　购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

　　四、不动产准予抵扣与不得抵扣之间的转换：
　　1.不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。
　　可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
　　2.已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
　　不得抵扣的进项税额A＝（已抵扣进项税额B＋待抵扣进项税额C）×不动产净值率
　　不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%
　　A≤B:应于该不动产改变用途的当期，将A从进项税额中扣减。
　　A＞B:应于该不动产改变用途的当期，将B从进项税额中扣减，并从该不动产C中扣减A与B的差额。

　　
　　五、其他
　　1.纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
　　2.纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。
　　3.待抵扣进项税额记入“应交税费—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目。
　　4.新增：
　　自2018年1 月1 日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
　　【提示】专用于上述项目的外购固定资产、不动产，不得抵扣进项税额。

　　【知识点7】不得抵扣的进项税额
　　不得从销项税额中抵扣的进项税额，从增值税的原理去理解。项目如下：

　　【知识点8】进项税额转出
　　一、购进货物或服务改变生产经营用途的，不得抵扣进项税额。
　　如果在购进时已抵扣了进项税额，需要在改变用途当期作进项税额转出处理。
　　

　　进项税额转出的方法有三种：
　　1.按原抵扣的进项税额转出

　　补充：运输费用的不同税务处理

　　2.无法准确确定该项进项税额的，按当期实际成本（即买价＋运费＋保险费＋其他有关费用）计算应扣减的进项税额。
　　进项税额转出数额＝当期实际成本×税率
　　3.利用公式：
　　不得抵扣的进项税额＝无法划分的全部进项税额

　　二、不动产的进项税额转出
　　已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
　　不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
　　不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%

　　1.不得抵扣的进项税额≦该不动产已抵扣进项税额：应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

　　2.不得抵扣的进项税额＞该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

　　【知识点9】应纳税额计算的时间限定及其他问题
　　一、应纳税额计算的时间限定
　　（一）销项税额的时间限定
　　——增值税纳税义务发生时间（第十节）
　　对销售货物而言：
　　1.直接收款方式销售：收到销售款或取得索取销售款凭据的当天；
　　2.托收承付和委托银行收款方式销售：发出货物并办妥托收手续的当天；
　　3.赊销和分期收款方式销售：书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；
　　4.预收货款方式销售：一般为货物发出的当天；
　　5.委托他人代销货物：收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款，为发出代销货物满180天的当天。

　　（二）进项税额抵扣的时间
　　1.抵扣时间:
　　（1）增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额。
　　（2）取得的海关缴款书，应在开具之日起360日内向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》（电子数据）申请稽核比对——先比对、后抵扣。
　　2.认证程序: 纳税信用A、B、C 级的一般纳税人，取消增值税发票认证。

　　
　　二、应纳税额计算的其他问题——全面考虑各项规定

其他问题：

　　1.进项税额不足抵扣的处理：结转下期继续抵扣
　　【提示】要全面了解题目资料，有零税率出口业务，按照出口退（免）税方法退还。
　　2.扣减发生期进项税额的规定：进项税额转出
　　　3.销货退回或折让的税务处理：销售方冲减销项税额，购货方冲减进项税额

　　4.向供货方取得返还收入的税务处理
　　对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金。
　　应冲减进项税金的计算公式调整为：
　　当期应冲减进项税金＝当期取得的返还资金÷（1＋所购货物适用税率）×所购货物适用增值税税率

　　　　5.一般纳税人注销时进项税额的处理　　一般纳税人注销或取消辅导期一般纳税人资格，转为小规模纳税人时，其存货不作进项税额转出处理，其留抵税额也不予以退税。　6.金融机构开展个人实物黄金交易业务（了解　　地市级分行、支行按规定的预征率预缴增值税；省级分行和直属一级分行统一清算缴纳增值税。

　　【知识点10】转让不动产增值税征收管理
　　【考情分析】重要考点（2017年教材新增的营改增内容，当年没有命题，适用范围广泛）
　　根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）。
　　【补充】根据《营业税改征增值税试点实施办法》第51条：
　　纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收：
　　向不动产所在地——地税机关——预缴税款；
　　向机构所在地——国税机关——申报纳税。
　　【提示】其他个人转让不动产，向不动产所在地主管地税申报纳税，不需预缴；其他个人以外的纳税人，转让不动产所在地与纳税人机构所在地不在同一县（市、区），增值税需先向不动产所在地预缴；向机构所在地申报。

　　一、适用范围
　　1.适用于：纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资人股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
　　2.不适用于：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

　　
　　二、计税方法及应纳税额计算：
　　1.一般纳税人转让其取得的不动产（区分新、老项目）
　　（1）2016年4月30日前取得（老项目）——选择简易计税方法

　　【注释】转让差额＝取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价（以下相同），不能扣除相关税费。
　　出售全价＝销售不动产取得的全部价款和价外费用（以下相同）。

　　（2）2016年4月30日前取得（老项目）——选择一般计税方法

　　【提示】纳税与新项目相同。

　　（3）2016年5月1日后取得（新项目）——适用一般计税方法

　　【提示】纳税与老项目的一般计税方法相同。

　　2.小规模纳税人转让其取得的不动产：按5%征收率
　　除其他个人之外的小规模纳税人,向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　3.个人转让其购买的住房
　　其他个人向住房所在地主管地税机关申报纳税。

　　4.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产：
　　个体工商户向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；

　　【提示】税额计算同“其他个人”，申报有差别。

　　
　　三、差额计税的合法有效凭证：
　　1.税务部门监制的发票。
　　2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
　　3.国家税务总局规定的其他凭证。
　　【特殊】纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣税。

　　纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：

　　
　　四、发票的开具：
　　1.小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
　　2.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

【知识点11】提供不动产经营租赁服务增值税征收管理

　　【考情分析】重要考点（2017年教材新增的营改增内容，当年没有命题，适用范围广泛）
　　根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第16号）。
　　【补充】根据《营业税改征增值税试点实施办法》第51条：
　　其他个人出租不动产的增值税，国税局暂委托地税局代征：
　　即：其他个人不动产经营租赁——向不动产所在地——地税机关缴纳税款（不需预缴）。
　　【提示】其他个人以外的纳税人，出租不动产所在地与纳税人机构所在地不在同一县（市、区），增值税需先向不动产所在地预缴；向机构所在地申报。

　　
　　一、适用范围：
　　1.适用于：纳税人出租取得的不动产。
　　取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等形式取得的不动产。
　　【注释】房地产开发企业不动产经营租赁服务，适合下列政策。
　　2.不适用于：纳税人提供道路通行服务。

　　
　　二、计税方法和应纳增值税计算
　　1.一般纳税人出租不动产

　　2.小规模纳税人出租不动产

　　【链接】第三节：个人出租住房，按5%的征收率减按1.5%计算税额。

　　
　　三、发票的开具
　　1.可以申请代开增值税发票
　　（1）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
　　（2）其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
　　2.不得开具或申请代开增值税专用发票——纳税人向其他个人出租不动产。

　　【知识点12】跨县（市、区）建筑服务增值税征收管理
　　【考情分析】一般考点（2017年教材新增的营改增内容，当年命题综合题，属于最基本业务）
　　根据《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第17号）。

　　
　　一、适用范围：
　　1.适用于：单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。
　　向建筑服务发生地——国税机关——预缴税款，
　　向机构所在地——国税机关——申报纳税。
　　2.不适用于：其他个人跨县（市区）提供建筑服务。

　　
　　二、预缴和缴纳税款
　　一般计税方法：一般纳税人老项目选择、新项目；
　　简易计税方法：小规模、一般纳税人老项目、甲供工程、清包业务。

　　【解析1】老项目指：建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，可以选择简易计税方法。
　　【解析2】计税差额＝全部价款和价外费用－支付的分包款
　　【解析3】纳税人差额计税应取得的凭证：从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。

　　
　　三、关于发票
　　小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

　　
　　四、其他问题
　　1.纳税人应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
　　2.新增：建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（第三方）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。

　　【知识点13】房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征管
　　根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号）
　　
　　一、适用范围：
　　房企销售自行开发的房地产项目（包括土地开发和房屋开发）

　　
　　二、预缴和缴纳税款

　　
　　三、一般计税方法（房地产新项目）：
　　1. 销售额差额计税：
　　销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋11%）
　　【解析1】公式中“支付的土地价款”：是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益、取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费等。

　　【解析2】预缴税款时按预收款和预征率纳税，销售申报时才有差额计税，并按销售面积分摊：
　　当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付土地价款
　　2.进项税额：
　　房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣（如购买设计服务、建筑服务等）。
　　3.预缴税款：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目。
　　应预缴税款＝预收款÷（1＋11%）×3%

　　
　　四、关于发票
　　1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目：
　　自行开具增值税专用发票；向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
　　2.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目：
　　（1）自行开具增值税普通发票。
　　（2）向主管国税机关申请代开增值税专用发票。
　　（3）向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

　　【考点10—13归纳】
　　1.新项目——老项目
　　2.一般计税方法——简易计税方法
　　3.税率（如11%）——征收率（如5%、3%）
　　4.预征率（如5%、3%、2%）
　　5.销售额差额——销售额全额
　　6.对个人的特殊规定（转让、出租）
　　7.预缴与申报