实际利率法在《企业会计准则第21号-租赁》中的运用分为未确认融资费用和未实现融资收益。其主要体现在租赁期内，利用资金时间价值以实际利率法对融资租入资产或租出资产采用适当的分摊利率，对其进行折现。
（1）未确认融资费用的分摊
根据新会计准则第十五条的规定，未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。承租人应当采用实际利率法计算当期的融资费用。
承租人采用实际利率法分摊未确认融资费用时，应当根据租赁期开始日租入资产入帐价值的不同情况，以租赁内含利率、合同规定利率、银行同期利率和使最低租赁付款额的现值与租赁资产公允价值相等的折现率对未确认融资费用采用不同的分摊率：
租赁资产期未的摊余成本=期初应付本金的摊余成本-租金[现金流入]+未确认融资费用[实际利息（期初摊余成本×实际利率）]。租赁资产期未的摊余成本就是利用实际利率法对租入资产进行折现的本利和；租金-未确认融资费用可以理解为在该期间减少的本利和；未确认融资费（期初摊余成本×实际利率）就是该租赁资产本期分摊的费用并计入当期损益财务费用。
例1：2008年12月21日，黄海公司与黄山公司签定一份租赁合同，黄海公司以融资租赁方式从黄山公司入一台生产线，其合同主要条款如下：
（1）租赁期：从2009年1月1日至2014年12月31日止，共6年；
（2）租金支付方式：自租赁期开始日起每年年未支付租金180.00万元；
（3）该生产线在2009年1月1日的公允价值为950.00万元；
（4）租赁合同规定的年利率为8%；
（5）该生产线为全新设备，估计使用年限为8年；
（6）黄山公司采用实际利率法确认本期就分摊的未确认融资费用；
（7）黄海公司租入该生产线发生手续费、律师费等初始直接费用共10.00万元，全部用银行存款支付。
黄海公司的帐务处理如下：
180.00×（P/A,8%,6）
=180×4.6229
=832.12万元
1、2009年1月1日,租入生产线时:
借：固定资产-融资租入固定资产 842.12
未确认融资费用 67.88
贷：长期应付款 900.00
银行存款 10.00
2、分摊未确认融资费用:
（1）确认融资费用分摊率。
由于租赁资产的入帐价值为期最低租赁付款额的折现值，因以该折现率就是其融资费用分摊率，即8%。
（2）在租赁期内采用实际利率法分摊未确认融资费用。
年份 租金 确认的融资费用 应付本金减少数 应付本金余额
a b=期初d×8% c=a-b d=期初d-c
2009年1月1日 832.12
2009年12月31日 180.00 66.57 113.43 718.69
2010年12月31日 180.00 57.50 122.50 596.18
2011年12月31日 180.00 47.69 132.31 463.88
2012年12月31日 180.00 37.11 142.89 320.99
2013年12月31日 180.00 25.68 154.32 166.67
2014年12月31日 180.00 13.33 166.67 0.00
合计 1,080.00 247.88 832.12 -
（3）帐务处理：
2009年分摊未确认融资费用:
借：财务费用 66.57
贷：未确认融资费用 66.57
2009年12月31日，支付*9期租金：
借：长期应付款-应付融资租赁款 180.00
贷：银行存款 180.00
2010年至2013年帐务处理略：
（2）未确认融资收益的分配：
根据新准则第十九条规定，未实现融资收应当在租赁期内各个期间进行分配，出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收益。出租人采用实际利率法分配款实现融资收益时，应当将租赁内含利率作为未实现融资收益的分配率，对租出资产进行折现，从而反映企业实现租出资产的现值，以及未来期间应收的债权。
租赁投资资产期未的摊余成本=期初应收本金的摊余成本-租金[现金流入]+未实现融资收益[实际利息（期初摊余成本×实际利率）]。租赁投资资产期未的摊余成本就是利用实际利率法对租入资产进行折现的本利和；租金-未实现融资收益可以理解为在该期间减少的本利和；未实现融资收益（期初摊余成本×实际利率）就是该租赁资产本期冲减的费用并计入当期损益财务费用。
例2沿用例1黄山公司的有关资料如下：
（1）该生产线的帐面价值为950.00万元；
（2）发生初始直接费用10.00万元；
（3）采用实际利率法确认本期应分配的未确认融资收益；
（4）2014年12月31日，从黄海公司收回该生产线；
根据租赁内含利率的含义，租赁内含利率是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。
180.00×（P/A,I,6）=960.00；用插值法计算,可以得出I值。
当I为3%时现值为975.1：当I 为4%时现值为943.58；
1=3%+｛(960.00-975.10)/(943.58-975.1)｝×(3%-2%)=3.48%；即,租赁内含利率为3.48%。
黄山公司帐务处理。
2009年1月1日，租出生产线:
借：长期应收款-应收融资租赁款 1,090.00
贷：融资租赁资产 960.00
银行存款 10.00
未实现融资收益 120.00
发生的初始直接费用：
借：未实现融资收益 10.00
贷：长期应收款-应收融资租赁款 10.00
未实现融资收益分配帐务处理:
(1)计算租赁期内各租金收取期应分配的未实现融资收益：
年份 租金 确认的融资收入 租赁投资净额减少额 租赁投资净额余额
a b=期初d×3.48% c=a-b d=期初d-c
2009年1月1日 960.00
2009年12月31日 180.00 33.41 146.59 813.41
2010年12月31日 180.00 28.31 151.69 661.71
2011年12月31日 180.00 23.03 156.97 504.74
2012年12月31日 180.00 17.57 162.43 342.31
2013年12月31日 180.00 11.91 168.09 174.22
2014年12月31日 180.00 5.78 174.22 0.00
合计 1,080.00 120.00 960.00 -
（2）帐务处理：
2009年12月31日，收取*9期租金：
借：银行存款 180.00
贷：长期应收款-应收融资租赁款 180.00
2009年确认融资收入时，确认已实现的未实现融资收益
借：未实现融资收益 33.41
贷：租赁收入 33.41
2010年至2014年帐务处理略：
