一、以本企业为主体联合其他主体合作或合资开发房地产项目，该项目未成立独立法人公司的

分配开发产品

①该项目已经结算计税成本

应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额

②未结算计税成本

将投资方的投资额视同销售收入进行税务处理

分配项目利润

①将项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额，不得在税前分配该项目利润，不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出
②投资方取得项目的营业利润：视同股息、红利

二、以地换房，按以下规定进行处理

分解两项业务进行所得税处理

转让土地使用权

购入开发产品

提示：按取得的开发产品公允价值（包括首次取得和以后应取得的）计算确认土地使用权转让所得或损失

土地增值税清算涉及企业所得税退税问题处理

项目

原因

税务处理

有其他后续开发项目的

对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损

该亏损向以后年度结转，用以后年度所得弥补

没有后续开发项目的

计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税

计税成本均应为实际发生的成本，以下3项预提（应付）费用除外

出包工程

未最终办理结算而未取得全额发票的在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%

公共配套设施

尚未建造或尚未完工的（必须已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律、法规规定必须配套建造的条件）可按预算造价合理预提建造费用

报批报建费用、物业完善费用

应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用（应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）可以按规定预提

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
①应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；
②共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象

分配方法

公式

适用

占地面积法

已动工开发成本对象
占地面积÷开发用地总面积

土地成本一般按占地面积法进行分配，如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意

建筑面积法

已动工开发成本对象
建筑面积÷开发用地总建筑面积

单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配

直接成本法

期内某一成本对象的
直接开发成本÷期内全部成本对象直接开发成本

借款费用属于不同成本对象共同负担的

预算造价法

期内某一成本对象
预算造价÷期内全部成本对象预算造价

提示：其他成本项目的分配方法由企业自行确定

①银行按揭方式销售开发产品，约定为购买方提供按揭贷款担保时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除
②实际发生损失时可据实扣除

考点（★）成本、费用扣除的税务处理--境外机构的销售费用

委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除

范围

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等

非营利性

①属于非营利性且产权属于全体业主的
②无偿赠与地方政府、公用事业单位

按公共配套设施费处理

营利性

属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位的

①自用按建造固定资产
②其他一律按建造开发产品进行处理

成本抵扣

由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的
如：邮电通信、学校、医疗设施等

国家有关部门、单位给予的补偿可直接抵扣其建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额

停车场所

①单独建造：应作为成本对象单独核算
②利用地下基础设施形成的停车场所：作为公共配套设施处理

核算与扣除

必须按规定区分：期间费用和开发产品计税成本、
已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

准予当期扣除

①发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税
②企业对尚未出售的已完工开发产品和对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

已销开发产品计税成本

已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本，其中，可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积

维修基金

企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除

销售未完工开发产品取得的收入
1.分季（或月）先按预计的计税毛利率计算出预计毛利额＝销售未完工开发产品的收入×预计计税毛利率

提示：计税毛利率由各省自己确定

①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市政府所在地城市城区和郊区的

不得低于15%

②开发项目位于地级市城区及郊区的

不得低于10%

③开发项目位于其他地区的

不得低于5%

④属于经济适用房、限价房和危改房的

不得低于3%

2.计算实际毛利额
待完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额

提示：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

范围

将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售

确认收入

于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，注意如下规定：

一次性全额收款方式

①实际收讫价款
②取得索取价款凭据（权利）之日确认收入的实现

分期收款方式

①合同或协议约定的价款和付款日期确认收入的实现
②付款方提前付款的，在实际付款日期确认收入的实现

银行按揭方式

按合同或协议约定的价款确定收入额
①首付款应于实际收到日确认收入的实现
②余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现

委托方式

支付手续费方式

按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现

视同买断方式

合同签订

收入金额

确认时间

企业与购买方

按销售合同或协议中约定的价格与买断价格中的较高者

收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现

企业、受托方、购买方

购买方、受托方

买断价格

基价（保底价）并实行超基价双方分成方式

合同签订

收入金额

确认时间

企业与购买方

按合同价格与基价中的较高者

收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现

企业、受托方、购买方

购买方、受托方

基价加上按规定取得的分成额

提示：企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除

包销方式

包销期内

根据包销合同的有关约定，参照上述规定确认收入的实现

包销期满

包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现