1、某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。该工业房地产情况如下：
建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。
房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
表一
| 容积率 | 1.7 | 1.8 | 1.9 | 2 | 2.1 | 2.2 | 2.3 |
| 修正系数 | 1.075 | 1.042 | 1.018 | 1 | 0.982 | 0.951 | 0.923 |
该地区地价指数以1990年为基期的定基指数，2012－2018年地价指数见下表：
表二
2012－2018年地价指数表
| 2012.6 | 2013.6 | 2014.6 | 2015.6 | 2016.6 | 2017.6 | 2018.6 |
| 1.3 | 1.7 | 2.3 | 2.35 | 2.46 | 2.85 | 2.9 |
影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费。
要求：
（1） 简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
（2）计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留2位小数。
（3）若打分法和年限法权重比为6:4，计算建筑物综合成新率（%）。
（4）计算建筑物评估值，委估资产评估值。
