本专题内容讲解纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产涉及增值税征收管理。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。不包括纳税人提供道路通行服务。

一、什么情形可以选择简易计税方法？

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税；也可以选择适用一般计税方法计税。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产的，适用一般计税方法计税。

小规模纳税人出租不动产，适用简易计税方法。

二、不动产经营租赁的税率及征收率是多少？

不动产经营租赁服务增值税一般计税方法下税率9%，简易计税方法下征收率5%（个人出租住房5%征收率减按1.5%）；一般计税方法预缴率3%，简易计税方法预缴率5%。

三、什么情况下需要预缴增值税？

异地预缴，具体如下：

①不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

②不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税，无需预缴。

③小规模纳税人月销售额未超过15万元的，当期无需预缴税款

四、预收租金能否按月（季度）分摊计税?

纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，预收租金不能按月（季度）分摊计税，应当在收到租金的当月（季度）全额计入销售总额。

但是，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产，租金收入可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金不超过15万元的，按季不超过45万元的，可享受小微企业免增值税优惠。

（只有其他个人，即自然人可以享受此政策，个体工商户不可以享受。）

五、个人出租住房有何特殊规定？

个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额（这里的个人，包括个体工商户和其他个人，均可享受）。个体工商户预缴增值税时，按照5%征收率减按1.5%计算预缴税额，其他个人无需预缴，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

六、出租不动产发票开具有何规定？

1、小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

2、其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

3、纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

七、不动产经营租赁增值税的计算

不动产经营租赁增值税计算涉及的公式比较多，大家务必结合下方表格，用心记忆。

接下来咱们看几道题目：

1、（多选题）下列各项中，关于提供不动产经营租赁服务的增值税政策表述正确的有（　）。

A.纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照销售无形资产缴纳增值税

B.其他个人出租不动产均按5%征收率计算应纳税额

C.个体商户出租住房，应按5%征收率减按1.5%计算应纳税额

D.其他个人出租不动产，向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专票

E.出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于视同销售服务

【参考答案】DE

【答案解析】选项A，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税；选项B，其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；选项C，当个体工商户为一般纳税人时就不可以再简易计税了。

2、（单选题）2019年7月，王某出租一处住房，预收半年租金48000元，王某收取租金应纳增值税（　）元。

A.720　　　　　 　

B.0

C.685.71　　　　　

D.2285.71

【参考答案】B

【答案解析】其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产，租金收入可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金不超过15万元的，按季不超过45万元的，可享受小微企业免增值税优惠。

3、（单选题）甲企业为增值税一般纳税人，2020年12月将闲置的一处厂房对外出租，一次性收取全年含税租金88万元，该处厂房为企业2015年购进，购置原价为30万元，该企业采用简易计税方法计税，则该企业2020年12月应缴纳的增值税为（　）万元。

A.2.38　　　　　　　

B.4.19

C.4.95　　　　　　　

D.5.50

【参考答案】B

【答案解析】一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。该企业应纳增值税＝88÷（1＋5%）×5%＝4.19（万元）。

好了，咱们房地产相关增值税计算的四个专题已全部讲完，同学们全部掌握了吗？

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