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发帖时间:2022-02-14 16:28:04 楼主

由于个体工商户比较特殊,它既可能是一般纳税人,又可能是小规模纳税人,同时它又属于增值税中的“个人”,所以有些同学对个体工商户销售不动产的增值税处理有些疑问,今天咱们来梳理一下。

个体工商户销售不动产是适用“非房企转让不动产”的相关规定的,有一点特殊之处,当个体工商户销售住房的时候,它按照“个人销售购买的住房”相关规定进行处理,同时“个人销售自建自用的住房免征增值税”的优惠政策也适用于个体工商户。

一、个体工商户转让不动产增值税一般规定


个体工商户转让其取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。


1、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,销售自建不动产以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。销售非自建不动产以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。


2、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以及转让其2016年5月1日后取得的不动产采用一般计税方法计税时,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

销售自建不动产应以取得的全部价款和价外费用,销售非自建不动产应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。


3、小规模纳税人转让其取得的不动产,除个人转让其购买的住房外,按照以下规定缴纳增值税:

转让非自建的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

转让自建的不动产,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

除其他个人之外的小规模纳税人,应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税;

其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税即可,无需预缴。


二、个体工商户转让住房增值税相关规定


个人(包括个体工商户和其他个人)将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额,个人将2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区


个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。


个体工商户应按照上述计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税;其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税,无需预缴税款。



需要注意的是:纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则,不得扣除。上述凭证是指:

1、税务部门监制的发票。

2、法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

3、国家税务总局规定的其他凭证。


下面,咱们以表格的形式展示一下本文主要内容:


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迎着希望奔跑 发帖时间:2022-02-17 15:04:35 1楼
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快来学习吧~