1.     禁止抵押的财产

（1） 土地所有权；

（2） 宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（3） 学校、幼儿园、医疗机构等为公益为目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

（4） 所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（5） 依法被查封、扣押、监管的财产；

（6） 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

1.主债权诉讼时效届满后：

抵押权人主张行使抵押权的→法院不予支持。抵押人主张不承担担保责任的→法院支持。

2. 主债权诉讼时效届满前，债权人仅对债务人提起诉讼，经法院判决或者调解后未在民事诉讼法规定的申请执行时效期间内对债务人申请强制执行，其向抵押人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。

1.可以抵押的财产

（1） 不动产：

①建筑物和其他土地附着物

②建设用地使用权

③海域使用权

④家庭承包方式取得的土地经营权

⑤通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地并经依法登记取得权属证书的土地经营权

⑥正在建造的建筑物

（2） 动产：

①生产设备、原材料、半成品、产品

②正在建造的船舶、航空器

③交通运输工具

农用地转为建设用地的审批要求

1.永久基本农田转为建设用地的→由国务院批准

2.在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内：

将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的→由原批准机关或者其授权的机关批准。

3.在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外：

将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的→由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。

（1） 无偿划拨→适用的情形：

①国家机关用地和军事用地；

②城市基础设施用地和公益事业用地；

③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

④法律、行政法规规定的其他用地。

（2） 有偿出让——指国家将国家土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

1. 移转取得——即土地的二级市场

（1） 方式——转让、互换、出资、赠与或者抵押

（2） 形式——应当采取书面形式

（3） 使用期限——由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

★（4）以出让方式取得土地使用权，转让房地产的条件：

①已经支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书；

②按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持房屋所有权证书。

（5）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批—

—依法缴纳土地使用权出让金。

★（6）下列房地产不得转让：

①以出让方式取得土地使用权，但未符合法定条件的；

②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

③依法收回土地使用权的；

④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

⑤权属有争议的；

⑥未依法登记领取权属证书的；

⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

①出让的方式：

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

不能采取上述方式的，可以采取双方协议的方式。但出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

②出让期满的处理

A. 非住宅建设用地：

使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的， 应当予以批准。

经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

使用年限届满，使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

B. 住宅建设用地：

按以下过渡性办法处理： a.不需要提出续期申请 b.不收取费用

c.正常办理交易和登记手续

①出让的方式：

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

不能采取上述方式的，可以采取双方协议的方式。但出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

②出让期满的处理

A. 非住宅建设用地：

使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的， 应当予以批准。

经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

使用年限届满，使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

B. 住宅建设用地：

按以下过渡性办法处理： a.不需要提出续期申请 b.不收取费用

c.正常办理交易和登记手续

1.土地承包经营权——登记对抗主义

是指依法对所承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益，并从事种植业、林业、畜牧业等农

业生产的权利。

土地承包经营权自合同生效时设立。互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记， 不得对抗善意第三人。

需在期限内行使。

有约定的，按约定；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

a.通知中载明行使期间的，以该期间为准；未载明行使期间的，或者载明的期间短于通知送达之日起 15

日的，为 15 日；

b.转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起 15 日；

c.转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起 6 个月。

（2） 两个以上按份共有人主张优先购买的处理

协商不成时，按照转让时各自份额比例行使优先购买权。

（3） 优先购买权受到侵害不具有排他的物权效力。

（1） 一方以发送信件或者数据电文方式主张权利→信件或数据电文到达或者应当到达对方当事人的；

（2） 一方为金融机构→依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；

（3） 一方下落不明→对方当事人在或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定

法律渊源

（1） 制定机关不同→表现形式不同→法律效力高低不同；

（2） 我国的法律渊源主要表现为制定法，不包括判例法。

（3） 地方性法规不得与宪法、法律和行政法规相抵触。

①以交易为前提。

除非共有人另有约定外，因继承、遗赠等非交易方式发生转让时，其他共有人不得主张优先购买。

②必须向共有人以外的第三人转让其份额。

共有人之间转让共有份额，除非另有约定外，其他共有人不得主张优先购买。

③须在同等条件下行使。

判断是否成“同等条件”时，应当综合转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

（2） 共有物分割的不同：

按份共有——原则上，没有约定或者约定不明确的，共有人可以随时请求分割共有物。共有人约定不得分割共有物，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；因分割造成其他共有人损害的， 应当给予赔偿。

共同共有——原则上，共有关系存续期间，禁止对共有物进行分割。但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

按份共有与共同共有的区别：

（1）享受权利与承担义务的不同：

按份共有人——按各自享有的份额享受权利，承担义务；没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定； 不能确定出资额的，视为等额享有。

共同共有人——对同一物所享有的所有权不分份额，共享权利、同担义务。

（2） 共有物的处分与修缮的不同： 除共有人之间另有约定外：

按份共有——应当经占份额 2/3 以上的按份共有人同意；

共同共有——应当全体共有人同意。

1.共有的类型

按份共有——共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权；共同共有——共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

2.共有形态的推定——约定不明

共有人对共有物没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

（1） 善意的判断：受让人不知道转让人系无权处分即构成善意。不存在应当知道。

下列五种情形下，第三人不属于善意：

①登记簿中存在有效的异议登记；

②预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意；

③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。