房地产开发企业所得税特殊计征规定

　　·企业销售未完工开发产品的计税毛利率：（需要记忆）
　　1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；
　　2.开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%；
　　3.开发项目位于其他地区的，不得低于5%；
　　4.经济适用房、限价房、危改房，不得低于3%。

　　·企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
　　开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　·可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积
　　·企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
　　未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
　　·尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
　　已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门的，应于移交时扣除。

　　·开发区内建造的物业管理场所、幼儿园等配套设施：
　　1.属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
　　2.属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　·开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
　　·采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

　　·委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
　　·企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
　　·因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

　　·除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
　　1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
　　2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
　　此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
　　3.应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
　　物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

　　·单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
　　·利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
　　·开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
　　·在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。