现代生活中,股东投资公司的方式灵活多样,可以货币出资,也可以实物、权利等其他非货币形式。在以非货币资产出资方式中,房产出资占有相当大的比例。有的公司老板认为,房子是自己的,公司也是自己的,以房子入股并没有取得营业收入,所以不涉及缴纳税费问题。会计一听,一时半会也拿不准,觉得老板说的好像也有点道理。再说,老板都这么认为了,我一个小会计还能怎样,那就不申报纳税吧。可是,股东以个人房产入股到底要不要缴税呢?今天,东江财税为您慢慢道来。

以房产投资入股,涉及到房产的产权由股东个人名下转移到公司名下,此种情形要考虑增值税及附加、土地增值税、个人所得税、印花税等税种是否需要申报缴纳的问题。

一、增值税

听老会计说,在营业税时代,以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征税营业税。而营改增后,增值税平移了营业税的政策,所以以房产投资入股也是不征增值税的。可是,翻遍营改增纲领性文件《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔201636号)及其附件的内容,也找不出与此直接相关的规定。东江财税老师认为,此种情形下需要缴纳增值税,理由如下:

1. 财税〔201636号第十条规定,销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。第十一条规定,有偿,是指取得货币、货物或者其他经经济利益。公司股东将房产作价入股公司,取得了公司的股权,即取得了“其他经济利益”,属于销售不动产行为,应当缴纳增值税。

2. 财税〔201636号附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第四款关于“进项税额”的规定中,明确了取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

这就说明,接受投资入股作为取得不动产的一种方式,纳入了进项税额的抵扣范围,也就间接说明了投资方需要作为销售房产处理缴纳增值税。

因此,以房产投资入股,大的方向就是类似销售房产取得股权收益,应当缴纳增值税。但是,国家对于个人销售住房出台了优惠政策,如销售满2年的住房免征增值税等。所以如果股东以个人住房投资入股的话,也要结合优惠政策看是否需要缴纳增值税,具体计算方法请参考“东江财税”原创的《二手房买卖“不包过户”?交易案例让你明白其中的税费负担!》文章。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。同时,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定,条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为因此,股东以个人房产投资入股,属于以其他方式有偿转让房地产的行为,应当缴纳土地增值税。

另外,根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008137号)第三条规定,对个人销售住房暂免征收土地增值税。所以,如果股东以住房投资入股,可以暂免征收土地增值税。

三、个人所得税

根据《财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔201541号)第一条规定:“个人以非货币性资产投资,属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得,应按照“财产转让所得”项目,依法计算缴纳个人所得税。”因此,个人股东以房产投资到公司应按照“财产转让所得”,缴纳个人所得税。

四、印花税

以房产投资入股,涉及到产权转移,应当按照产权转移书据缴纳印花税。另外,根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008137号)第二条规定,对个人销售住房暂免征收印花税。所以,如果股东以住房投资入股,可以暂免征收印花税。

股东以房产出资,表面上看房子由股东名字变成股东自己公司的名字,但变更背后的涉税风险你得好好把关。特别要看看房产性质是住房类的还是商业其他类。不同性质的房产出资,涉及到的增值税、土地增值税、印花税征免税规定不一样。

文章来源“东江财税”微信公众号