昨天关于公司向个人租房涉税问题发布后。

★★★公司向个人租房涉税问题一次性说清！

有个朋友留言，让说说公司出租自己房屋涉税问题，今天来和大家一起学习一下这部分内容。

公司出租自己的房屋，主要涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税。

增值税

财税 【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：

关于增值税适用税率和征收率的问题，国家税务总局公告【2016】16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》是这样规定的，二哥以图表方式列示，看起来更直观。

一般纳税人「图片可放大看」

正常情况下，一般纳税人采用一般计税办法，适用税率是11%。

如果是采取简易计税就适用5%的征收率，当然这个简易计税主要针对老项目，也就是2016年4月30日之前取得的不动产，而且需要去主管税务机关备案后方可。

小规模纳税人「图片可放大看」

小规模纳税人都适用简易计税方法，征收率为5%，当然如果是住房是1.5%。

纳税人（除其他个人）提供不动产经营租赁服务，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税 .

城建税、教育费附加、地方教育费附加

这几个税和政府性基金都是以实际缴纳的增值税为基础算的，具体来说，如下图。

如果是小规模纳税人，还是有享受减免增值税的政策，一般纳税人则没有。

注意，昨天说了只有其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊确认收入，计算缴纳增值税。

如果不是其他个人，也就是自然人，一次性收取的房租，不能分摊到月度来看是否满足免征增值税的条件的。

房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

所以房产的有从价计征和从租计征两种方式。

出租房屋采取从租计征，法定税率是12%，公司出租取得的租金收入需要按照12%的税率缴纳房产税。

土地使用税

土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。

其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。

所以，这个就看当地地税机关给你定的每平方米的税额，按照土地面积*标准计算缴纳即可。

印花税

印花税，直接按照合同收入计算申报缴纳即可，税目是财产保险合同税目。

企业所得税

公司还涉及企业所得税税率25%，当然小型微利企业有税收优惠。

所以，整体来看，公司出租房屋的税负是相当高的。

最后，二哥来说说昨天这个朋友问到的关于经营范围的问题。

纳税人是否可以自行开具超经营范围的发票呢？我们直接来看各地税务局的一个口径。

依据上述总局的政策解答和地方国税局的营改增政策执行口径，纳税人发生营业执照的经营范围以外的业务，只要发生真实的应税业务均可自行开具增值税发票。

但是建议企业先前往登记主管机关变更经营范围，再由主管税务机关增加相应的征收品目及征收率。

文章来源：个人公众号-二哥税税念