帖子主题: [税务探讨] “营改增”专题之不动产进项税额分期抵扣  发表于:Tue Oct 11 22:34:10 CST 2016

永远的海风队长
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这次“营改增”与之前不同之一是不动产进项税额分期抵扣,根据

不动产进项税额分期抵扣暂行办法(国家税务总局公告2016年第15号第二条:

增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

15号公告中已经明确说明,但是我觉得更准确的说应该是取得不动产购买发票当月抵扣60%,第13个月再抵扣40%,这样会比较准确。但我不知道为啥是60% 和40%,为啥不是五五开呢,不知道标准是什么,哈哈,管他的,究其原因无非就是国家挡不住全额抵扣所带来的税收骤减压力。




对于不动产进项税额分期抵扣,咱们看几个问题

第一,不动产分两年抵扣是指什么哪些不动产支出呢?

    国家税务总局公告2016年第15号第二条第二三款:

     取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
  纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程。

   国家税务总局公告2016年第15号第三条:

纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务,用于新建不动产,或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的,其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。
 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物,是指构成不动产实体的材料和设备,包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

首先是2016年5月1日以后发生的不动产相关支出,并取得相应专用发票,其次改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%,这个是什么意思呢?比如我买了一桶油漆,把房子给粉刷了下,这桶油漆取得的专用发票需要分两年抵扣吗?当然不用。还有一个是像电梯、中央空调等这种直接构成不动产实体的材料和设备,需要分两年抵扣,这个标准我觉得和财务核算的应该是一样,这一点往往是容易忽视,直接全额抵扣了。

但是也不是所有不动产进项都需要分两年抵扣,根据2016年第15号公告,房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。对于这三点,我的理解是这样的:这三点即便全额抵扣,国家税收也不会骤减,税收收入压力小。像房地产企业自行开发的房地产项目本身是房地产企业的商品,和普通的货物一样,成本对应进项全额抵扣,销售收入对应销项全额申报纳税,对于国家来说,税收收入不会有太大的减少。融资租入不动产按实质来说是购买了不动产,但一般是根据合同按期支付租金,增值税纳税义务发生也是按合同约定支付租金的当期,例如100万的融资租赁设备合同,按10年支付租金,那每年只支付10万,也就只有10万对应的进项,国家税收压力能大到哪里去呢?至于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,本身就是临时的,对应的进项税额肯定不大,而且是临时的,是要被拆除,也算不上不动产吧。

第二,待抵扣税额如何账务处理

其实这个账务处理也比较简单,就是在原先“应交税金”科目下设一个“待抵扣进项税额”二级科目,将待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算,并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税(进项税额)”科目。

第三,申报表如何填写

不动产进项分期抵扣主要是填写增值税纳税申报附列资料(二)(本期进项税额明细)这张表格。

例如:当期购入房屋取得专用发票,发票上列明进项税额为100万,如何填写申报表呢?(不考虑其他项目)

首先在第2栏税额列填入100万,在第9栏填入100万,第10栏填入60万,如下表:

待第13个月申报的时候将剩下的40万填入第10栏,如下表

这么一来,100万进项就全额抵扣了,只是需要分两年进项抵扣。不得不说,税收法律的制定是多么微妙而有趣

 

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“营改增”专题之不动产进项税额分期抵扣


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