中华会计网校论坛
会计考试讨论区
注 会 -----  会计
刷新
 *贴子主题： 徐氏军团“每日一练”（4月25日）第八章第二节：投资性房地产的转换 保存该页为文件 显示可打印的版本 把本贴加入IE收藏夹 双击自动滚屏(单击停)
 忘情水1995

  论坛等级：钻石会员
  学术级别：会计员
  金　币：26054
  发贴数：166
  回复数：6508
  经验值：11223
  鲜　花：60
  鸡　蛋：0
  魅力值：60
  勋　章：30
  来　自：北京
查看忘情水1995的个人信息 忘情水1995的OICQ是19092393忘情水1995的OICQ是19092393  
徐氏军团“每日一练”及相关知识点总结

－－第八章　投资性房地产（4月24日－－25日）

第二节　投资性房地产的转换

　　

　　[例题考点提示]　　

　　投资性房地产的转换。

　　[经典例题]　

　　正保公司于2007年12月31日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元。出租时，该建筑物的成本为3500万元，已提存货跌价准备500万元，尚可使用年限为20年，公允价值为3200万元，税法对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值，折旧年限20年。
　　2008年12月31日该建筑物的公允价值为3100万；2009年12月31日，该建筑物的公允价值为3300万；2010年12月31日该建筑物的公允价值为3150万元；
　　2010年12月31日租赁期满，将投资性房地产转为自用房地产转入行政管理部门使用，假定转换后建筑物的折旧方法不变，尚可使用年限为15年，预计净残值为0。2011年12月31日，该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2800万元，预计未来现金流量现值2750万元，2012年1月5日正保公司将该建筑物对外出售，收到2500万元，存入银行。考虑递延所得税的问题 ，税率为33%。　　

　　[例题答案]


　　[例题总结与延伸]　

　　1、投资性房地产和自用固定资产或者是存货的转换，需要注意的一点就是固定资产和存货转换为公允价值计量的投资性房地产：这种情况最容易成为上市公司调整利润的机会，因此对于这种情况会计准则上进行了限制性的规定：对于公允价值高于账面价值的部分是作为"资本公积－其他资本公积"核算；对于公允价值低于账面价值的部分是作为"公允价值变动损益"核算。这样处理方式就是所谓的纺织上市公司调整利润。至于公允价值计量的投资性房地产转换为自用固定资产的，公允价值和账面价值的差额都是作为"公允价值变动损益"核算。
　　2、著重掌握一下自用房地产或者存货转换为公允价值计量的投资性房地产的处理，对于固定资产转换的比较容易理解；对于房地产企业的房地产开发产品转换为投资性房地产的，按照账面价值结转开发产品，公允价值和账面价值差额按照上述一般规定处理。这种情况虽然是属于企业持有性质发生变化，但是税法上对于该项视同销售行为是要确认收入的，那么这里形成了一个处理差异问题。如果是公允价值高于账面价值的，会计上作为资本公积核算，税法上是确认收入的，因此需要确认递延所得税负债，调整资本公积；如果是公允价值低于账面价值的，会计上是要确认为公允价值变动损益，如果税法上确认的计税价格和公允价值一致，那么这里不存在递延所得税的问题。但是会计上我们依然做出假设就是税法对于公允价值不予以承认，那么仍然按照传统的关于公允价值变动进行递延所得税处理的方式。
　　自用或者开发产品转换为公允价值模式投资性房地产的，公允价值高于账面价值部分要确认递延所得税负债：
　　借：资本公积－其他资本公积
　　　　贷：递延所得税负债
　　低于账面价值部分：
　　借：递延所得税资产
　　　　贷：所得税费用
　　投资性房地产转为自用的，公允价值和账面价值差额因为是作为"公允价值变动损益"核算，所以确认的递延所得税要调整所得税费用。具体的处理详见下面一个例题：
　　例题：正保公司系上市公司，该公司于2007年12月建造完工的办公楼作为投资性房地产对外出租，至2009年 1月1日，该办公楼的原价为3 300万元，已提折旧120万元，已提减值准备180万元。2009年1月1日，正保公司决定采用公允价值对出租的办公楼进行后续计量。该办公楼2009年 1月1日的公允价值为2 800万元，该公司按净利润的10%提取盈余公积，适用的所得税税率为33%.2009年 12月31日，该办公楼的公允价值为2 900万元。假定2009年1月1日前无法取得该办公楼的公允价值。 要求：
　　（1）编制正保公司2009年1月1日会计政策变更的会计分录。
　　（2）编制2009年 12月31日投资性房地产公允价值变动及确认递延所得税的会计分录。
　　「答案」（1）
　　借：投资性房地产——成本　2 800
　　　　投资性房地产累计折旧　 120
　　　　投资性房地产减值准备　180
　　　　递延所得税资产　66
　　　　利润分配——未分配利润　120.6
　　　　盈余公积　 13.4
　　　　贷：投资性房地产　 3 300
　　（3） 借：投资性房地产——公允价值变动　100
　　　　　　　贷：公允价值变动损益　100
　　借：所得税费用　33
　　　　贷：递延所得税资产　33
　　分析：对于上面这个题目来说，由于之前已经确认了减值，所以形成了递延所得税资产＝180×33％。账面价值为3000.公允价值为2800，税法对于公允价值不予以承认，那么对于公允价值低于账面价值的部分也不予以承认，需要在资产处置以后转回这个差异。由于之前损失不允许扣除，发生了新的损失也不允许扣除，所以应该是继续确认递延所得税资产＝200×33％＝66.如果是转换的时候公允价值＝3200的，这里不能够按照200×33％＝66确认递延所得税负债，而是应该把之前确认的递延所得税资产180×33％＝59.4转回，然后剩余部分作为递延所得税负债确认＝（200－180）×33％＝6.6

---------------------------------------------------------------
君住长江头，我住长江尾。
　　日日思君不见君，我是忘情水！
　
1、〓☆〓“徐氏军团”招募08年CPA新兵：水团带领大家夺取08年CPA考试的胜利〓☆〓
2、〓☆〓“徐氏军团”战斗成果：水团关于徐经长老师冲刺班讲解的心得与体会总结〓☆〓
3、〓☆〓徐氏军团“每日一练”汇总（教材复习：2007.10.08－－2008.02.12）〓☆〓
  
发贴时间:2008-4-25 8:31:00  
 忘情水1995

  论坛等级：钻石会员
  学术级别：会计员
  金　币：26054
  发贴数：166
  回复数：6508
  经验值：11223
  鲜　花：60
  鸡　蛋：0
  魅力值：60
  勋　章：30
  来　自：北京
查看忘情水1995的个人信息 忘情水1995的OICQ是19092393忘情水1995的OICQ是19092393  
　　欢迎大家提出意见和建议

---------------------------------------------------------------
君住长江头，我住长江尾。
　　日日思君不见君，我是忘情水！
　
1、〓☆〓“徐氏军团”招募08年CPA新兵：水团带领大家夺取08年CPA考试的胜利〓☆〓
2、〓☆〓“徐氏军团”战斗成果：水团关于徐经长老师冲刺班讲解的心得与体会总结〓☆〓
3、〓☆〓徐氏军团“每日一练”汇总（教材复习：2007.10.08－－2008.02.12）〓☆〓
  
发贴时间:2008-4-25 9:31:00  
 #辉#

  论坛等级：★★学员
  学术级别：会计员
  金　币：2152
  发贴数：22
  回复数：130
  经验值：270
  鲜　花：0
  鸡　蛋：0
  魅力值：0
  勋　章：0
  来　自：
查看#辉#的个人信息  
第八章为什么没有归集到汇总贴中呢？要不然找起来很麻烦
 
发贴时间:2008-4-25 11:15:00  
 xingbingtai

  论坛等级：★学员
  学术级别：会计员
  金　币：9
  发贴数：3
  回复数：7
  经验值：33
  鲜　花：0
  鸡　蛋：0
  魅力值：0
  勋　章：0
  来　自：
查看xingbingtai的个人信息  
[经典例题]　答案?????
 
发贴时间:2008-4-25 22:33:00  
 xingbingtai

  论坛等级：★学员
  学术级别：会计员
  金　币：9
  发贴数：3
  回复数：7
  经验值：33
  鲜　花：0
  鸡　蛋：0
  魅力值：0
  勋　章：0
  来　自：
查看xingbingtai的个人信息  
[经典例题]　答案?????
不大确定自己做的对不对？老师，可否把答案贴出来让大家参考一下？
多谢！
 
发贴时间:2008-4-25 22:48:00  
 zhoucy

  论坛等级：★学员
  学术级别：会计员
  金　币：3
  发贴数：1
  回复数：2
  经验值：12
  鲜　花：0
  鸡　蛋：0
  魅力值：0
  勋　章：0
  来　自：
查看zhoucy的个人信息  
我理解对于同一项资产,不管是公允价值变动引起的所得税差异,还是减值引起的所得税差异,其实都可以视为一个整体,原则是如果之前有,先冲后提.不用区分是减值引起的,还是公允变动引起的
资产的计量模式转换了,或从投资性转成了固定资产之类了,或者相反从固定资产转入投资性房地产,如果没有处置,该差异仍存在的话,都不用结转形成的所得税差异,只有完全处置了,才会结转之前的所得税差异.
水团老师,我理解对吗?
 
发贴时间:2008-5-6 16:17:00  
 雨水烟

  论坛等级：★学员
  学术级别：会计员
  金　币：3
  发贴数：0
  回复数：3
  经验值：19
  鲜　花：0
  鸡　蛋：0
  魅力值：0
  勋　章：0
  来　自：湖北武汉
查看雨水烟的个人信息 雨水烟的OICQ是379045350雨水烟的OICQ是379045350  
我有一个题目想问问大家
甲企业2008年1月1日外购一建筑物，含税售价1000万元，该建筑用于出租，年租金40万，每年年初收取。该企业采用公允价值模式对其进行后续计量。2008年12月31日该建筑物的公允价值为1040万元，2009年12月31日该建筑物的公允价值为1020万元，2010年1月1日甲企业出售该建筑物，售价1020万元，不考虑相关税费，处置时影响损益的金额合计是（）万元。
A 60    B  20   C 40   D  0
我选的B，但是答案是D，不理解，请高人讲解一下
 
发贴时间:2008-5-6 17:47:00  
顶端